La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios comprar o vender habitaciones a sus vecinos para ganar metros o liquidez con aprobación de la comunidad

En un contexto de crisis habitacional, una solución poco conocida permite a los propietarios ampliar su vivienda o, por el contrario, reducirla para obtener metros o liquidez. Se trata de la compra o venta de una habitación a un vecino, una operación legal denominada agregación y segregación de inmuebles. 

Según explica Lucía Martín en Idealista, esta opción, aunque no es nueva, se presenta como una alternativa viable para modificar los límites de una propiedad dentro de un mismo edificio.

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Requisitos legales y el papel de la comunidad

El primer paso indispensable es contar con la aprobación de la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estipula que cualquier alteración de los elementos privativos requiere autorización de la Junta. 

Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), recuerda en Idealista que debe existir el consentimiento de los propietarios afectados. 

Generalmente, se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Sin embargo, si los estatutos de la comunidad ya contemplan este derecho, bastará con comunicar la obra y las nuevas cuotas de participación.

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Además del acuerdo vecinal, es fundamental cumplir con la normativa urbanística, lo que puede implicar solicitar una licencia o declaración responsable. 

En este punto, los expertos recomiendan la intervención de un arquitecto para garantizar la viabilidad técnica del proyecto y evitar sorpresas. 

Otro trámite necesario es el reajuste de las cuotas de propiedad horizontal de cada piso, disminuyendo la del que cede la habitación y aumentando la del que la anexa.

Trámites, impuestos y escrituras

Desde el portal notariosenred.com advierten por otro lado que, aunque la idea parezca sencilla, en realidad es "una operación compleja, sujeta a numerosos requisitos y que no siempre es posible llevar a cabo". 

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La modificación del inmueble exige una licencia de obras y, una vez finalizada la construcción, una nueva cédula de habitabilidad expedida por el Ayuntamiento para verificar que la vivienda sigue cumpliendo los requisitos de superficie, suministros y accesos, entre otros.

Algo aparentemente tan sencillo es en realidad una operación compleja, sujeta a numerosos requisitos y que no siempre es posible llevar a cabo"

Finalmente, la operación debe formalizarse ante notario mediante una escritura pública que documente la segregación y agregación de la estancia. Este proceso conlleva obligaciones fiscales, como declarar la transmisión en el Impuesto sobre la Renta y pagar la plusvalía municipal correspondiente. El último paso es inscribir ambos pisos en el Registro de la Propiedad con sus nuevas características y superficies.

Otra alternativa: comprar una habitación como inversión

De forma paralela a la compraventa de habitaciones entre vecinos, han surgido otras propuestas en el mercado inmobiliario. La empresa emergente Habitacion.com propone un modelo de negocio diferente: adquirir una sola habitación como activo inmobiliario bajo la figura del "proindiviso", donde varias personas son copropietarias de un mismo inmueble. Como ejemplo, la compañía anuncia la "Habitación Helpful" en Móstoles (Madrid), de 15 metros cuadrados, por un precio de 70.000 euros.

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Reina Martínez, agente inmobiliaria, señala que "la demanda de habitaciones en alquiler ya no se limita solo a estudiantes; muchos propietarios están adaptando sus inmuebles para crear más espacios disponibles". 

Actualmente, el alquiler de un piso en España supera los 1.100 euros de media, habiendo registrado un incremento del 30 % desde 2021, un ritmo cuatro veces superior al de los salarios.