Comprar un piso ocupado: descuentos tentadores y trampa legal para los nuevos propietarios

Jennifer tiene casa, pero no puede vivir en ella. La necesidad la llevó a comprar una vivienda ocupada en Alicante, donde su asma, la falta de recursos y el hacinamiento familiar la impulsaron a tomar la decisión. Hoy, la familia que ocupa su piso sigue dentro, mientras ella duerme con seis familiares en la casa de su madre.

Su caso refleja un fenómeno creciente en España: la venta de viviendas ocupadas. Según un estudio de Idealista, estas propiedades representan ya el 3% del total en el país. Solo en el tercer trimestre de 2025, 23.000 inmuebles fueron anunciados en esa situación, muchos de ellos con descuentos que rozan el 50% de su valor real.

En ciudades como Gerona, el porcentaje alcanza casi el 9%, en Tarragona el 8,8% y en Sevilla el 8,4%. La compraventa de estos pisos es frecuente, pero con un riesgo: los compradores no pueden visitarlos y deben lidiar con ocupantes que, amparados por el Real Decreto-Ley 1/2025, pueden retrasar su desalojo alegando vulnerabilidad social.

“Compré la vivienda por cerca de 80.000 euros, a mitad del precio de mercado. El calvario comenzó enseguida. La familia lleva ocupando el piso alrededor de seis años y, aunque ya tienen sentencia para marcharse, el decreto de vulnerabilidad ha prolongado su permanencia un año más”, explica Jennifer.

La propietaria denuncia la falta de controles en la verificación de la vulnerabilidad de los ocupantes. “Yo también soy vulnerable, pero nadie lo ha comprobado. Mientras tanto, vivimos siete personas en una casa de dos habitaciones. Es injusto que mi derecho como propietaria quede en segundo plano”.

Otro caso es el de Sergio, quien compró un piso en subasta ocupado sin saberlo. Tras meses de gestiones legales, denuncias y medidas de seguridad, logró recuperar la vivienda, aunque sigue preocupado por la posible reocupación. La antigua propietaria, a la que el banco le embargó la vivienda, ha intentado cambiar la cerradura y entrar de nuevo. 

Los expertos explican que el problema tiene raíces legales y administrativas profundas. Paco Bueno, abogado especializado en propiedad, señala que la concatenación de medidas del gobierno desde 2020 –como la paralización de desahucios y la protección de vulnerables– junto con la falta de medios en juzgados y servicios sociales, deja a los propietarios en un estado de desprotección. “El verdadero atasco no está en el lanzamiento, sino en los trámites previos: informes, verificación de vulnerabilidad y procedimientos judiciales que pueden tardar meses o años”, asegura.

El fenómeno ha comenzado a integrarse como una pieza más del mercado inmobiliario: viviendas que se venden por la mitad de su valor y compradores que asumen riesgos enormes ante la ineficacia del sistema de protección y verificación de ocupantes.