Los inquilinos podrán rechazar la subida del alquiler en 2026 si el propietario de la vivienda no les comunica en el plazo que marca la Ley de Arrendamientos la nueva renta

Un total de 632.369 contratos de alquiler finalizarán en España en 2026, una situación que afecta a más de 1,6 millones de personas. 

Estos inquilinos podrían enfrentarse a un incremento medio anual de 1.735 euros con la renovación de sus contratos, una cifra que se dispara en comunidades como Baleares, donde alcanza los 4.615 euros, según datos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. 

Los propietarios de viviendas tendrán asegurado el dinero de los impagos de alquiler si el inquilino tiene menos de 35 años y el precio está por debajo del índice oficial

Las comunidades con mayor número de contratos que expiran son Madrid (145.881), Cataluña (112.728), Andalucía (85.491) y la Comunidad Valenciana (62.523).

Subidas de alquiler: qué dice la ley

A pesar del tenso contexto del mercado, los propietarios no pueden modificar el precio del alquiler de forma unilateral. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece de manera precisa cuándo y cómo se pueden aplicar cambios en la renta. 

De esta manera, cualquier incremento debe, en primer lugar, respetar lo estipulado en el contrato firmado y, además, ser debidamente notificado. Una subida sin previo aviso o sin respaldo legal carece de validez y puede ser denunciada.

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En este sentido, la ley es clara: el arrendador está obligado a comunicar cualquier subida al inquilino con al menos 30 días de antelación antes de que la nueva renta entre en vigor. 

Así, si el propietario no cumple con este plazo de preaviso, el inquilino está en su derecho de rechazar la subida y puede seguir pagando la misma mensualidad que venía abonando hasta que se llegue a un acuerdo que sea legalmente válido.

Negarse a la subida y seguir pagando el precio anterior hasta que haya un acuerdo legalmente válido"

Supuestos para un incremento legal de la renta

La normativa vigente ampara el aumento del precio del alquiler en varias circunstancias concretas. La más común es la actualización anual de la renta, siempre que figure expresamente en el contrato. 

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Para los acuerdos firmados antes del 26 de mayo de 2023, la subida se rige por el IPC, mientras que para los posteriores se utiliza el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). En cualquier caso, esta actualización requiere igualmente el preaviso de 30 días.

Otras situaciones que permiten una subida son al finalizar el periodo obligatorio del contrato (5 años si el casero es persona física o 7 si es una empresa), momento en el que se puede proponer un nuevo acuerdo con nuevas condiciones. 

También es posible si se realizan obras de mejora pactadas previamente con el inquilino o si ambas partes acuerdan modificar el contrato en una prórroga con nuevas condiciones y un nuevo precio de consenso.

Un mercado tensionado con precios récord

Este marco legal cobra especial relevancia ante las previsiones del mercado. Según Idealista, el precio del alquiler se ha encarecido un 34,3 % de media entre octubre de 2020 y octubre de 2025. Por su parte, el portal Fotocasa estima que el alquiler podría registrar máximos históricos de 14 euros/m² en 2025 y que la vivienda de segunda mano alcanzará un nuevo récord a nivel nacional en 2026.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, advierte de que, aunque "las perspectivas para 2026 son de gran actividad, dependen en gran medida de que se aborden los desequilibrios estructurales del mercado ampliando el parque de vivienda disponible". De lo contrario, añade, "España abrirá la puerta a una crisis habitacional sin precedentes".

España abrirá la puerta a una crisis habitacional sin precedentes"

La presión económica sobre los hogares es ya una realidad: el 36,42 % de las familias que viven de alquiler destinan más del 30 % de sus ingresos a pagarlo. Ante esta situación, el ministro Pablo Bustinduy ha apremiado a prorrogar los contratos que expiran, mientras que desde Sumar se insiste en una renovación automática con la única subida del IPC para proteger a los inquilinos.