Este 2026 Hacienda permite reducir un 60 % el IRPF en alquileres con contrato previo a esta fecha

El Gobierno estudia un cambio en la fiscalidad del alquiler para penalizar a través del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) a los propietarios que suban los precios al finalizar el contrato. 

Esta medida contrasta con el mantenimiento de una importante deducción para los contratos de firmados antes del 26 de mayo de 2023, que conservan un trato más favorable en la declaración de la Renta.

Antonio Arias, notario: "Puedes dar a tu hijo el usufructo de tu casa sin tener que donársela entera, le ayudas sin perder el control total; puedes poner condiciones como que no la alquile"

La fiscalidad del alquiler en España presenta un doble escenario que los propietarios deben conocer. 

La Ley por el Derecho a la Vivienda ha establecido un punto de inflexión en la tributación de los rendimientos del capital inmobiliario, creando diferencias significativas según la fecha de la firma del contrato.

Las deducciones vigentes en el IRPF

Actualmente, los contratos de vivienda habitual rubricados antes del 26 de mayo de 2023 disfrutan de una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. 

Esto significa que el propietario solo tributa por el 40% del beneficio neto obtenido. Por ejemplo, para unos ingresos netos de 10.000 euros anuales, la tributación se calcularía sobre una base de solo 4.000 euros.

Jorge Olcina, meteorólogo: "El termómetro subirá a partir del martes, llegando incluso a 28 °C en Sevilla; la Semana Santa será soleada, el anticiclón de las Azores dominará hasta el Domingo de Pascua"

Para los contratos firmados a partir de esa fecha, la reducción general desciende al 50%. Sin embargo, este porcentaje puede aumentar si se cumplen ciertos requisitos. 

La bonificación asciende al 60% si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores y llega hasta el 70% si el inmueble se destina a alquiler social o se encuentra en una de las denominadas zonas de mercado residencial tensionado.

En estas áreas tensionadas, que de momento solo han declarado Cataluña, País Vasco y Navarra, los incentivos son mayores. 

La reducción puede alcanzar el 70% si la vivienda se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, y se dispara hasta el 90% si la renta del nuevo contrato se rebaja más de un 5% respecto al anterior.

Un ‘palo’ fiscal que afecta al pequeño propietario

La nueva propuesta fiscal del Ejecutivo, que busca modular esa deducción general del 50%, llega tras el rechazo de sus socios a la bonificación del 100% que había prometido el presidente, Pedro Sánchez. 

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha avanzado la medida, lo que ha sido interpretado por algunos expertos como un cambio de estrategia del "la zanahoria por el palo", como señaló la subdirectora de ABC, Yolanda Gómez.

Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades"

Rafael Pampillón, economista: "El precio del alquiler va a subir porque el BCE lógicamente subirá los tipos; es una pérdida de poder adquisitivo para quienes tengan hipoteca o paguen una renta"

La experta económica advierte de un fallo fundamental en el planteamiento del Gobierno. "Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades", ha sentenciado Gómez. 

En su opinión, este castigo fiscal podría ser contraproducente y provocar que "salgan menos casas al alquiler", agravando el problema de la oferta en el mercado.

El agente inmobiliario José María Alfaro también ha alertado de que la medida podría "terminar con el alquiler por habitaciones o, en todo caso, se hará mediante economía sumergida". 

A pesar de las herramientas legales, la ministra Isabel Rodríguez ha defendido que "la gente tiene que saber que en este país hay una ley que permite congelar el alquiler", pero los expertos señalan que su aplicación está siendo limitada.

La obligación de tributar sin haber cobrado

A la tensión por los precios se suma una compleja realidad fiscal para los arrendadores. La Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierte de que los propietarios deben tributar por las rentas de alquiler que son exigibles, incluso si no las han percibido debido a impagos u ocupaciones. 

Esta obligación, ratificada por el Tribunal Supremo, obliga a los afectados a una planificación más profesional y preventiva de sus obligaciones con Hacienda.

El criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central es claro, como explica Pedro Bretón, CEO de SEAG: "El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado". 

Ni siquiera la interposición de una demanda de desahucio exime de la obligación, lo que sitúa a muchos arrendadores en una posición de doble impacto: no ingresan la renta y, aun así, deben declararla.

Este escenario se agrava en un contexto de creciente conflictividad. En 2024 se registraron más de 16.400 denuncias por ocupación ilegal en España, con una alta concentración en Barcelona (27%)}, {Madrid (14%)} y {Valencia (11%). 

La crisis de la vivienda se ha consolidado como uno de los principales problemas económicos del país, con un aumento del precio medio del alquiler de un 46% en los últimos cinco años y picos de hasta el 80% en Madrid.

Desde la patronal de promotores de Madrid (Asprima), su presidenta, Carolina Roca, ha calificado la situación de emergencia social y ha reclamado seguridad jurídica. 

El sector advierte de que la producción de vivienda ha caído un 83% desde 2006 y que España necesitará más de tres millones de viviendas de alquiler en los próximos quince años, mientras los expertos señalan la paradoja actual: "es mucho más rentable en este momento comprar una vivienda, y mira que están caras".