Hacienda premia en el IRPF del alquiler en 2026 con un descuento de hasta el 90% si la renta acordada en el contrato baja de esta cantidad

El Gobierno estudia utilizar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) como una herramienta para penalizar a los caseros que suban los precios de los alquileres. Esta medida, que se encuentra en fase de negociación con los grupos parlamentarios, solo se aplicaría en las subidas que se producen al finalizar el contrato, no en la actualización anual permitida por la ley. 

Jorge, ganadero: "Con 80 vacas puedes facturar en terneros hasta 35.000 euros, con ese dinero da para que coman los meses estabuladas; las ayudas nos permiten soportar los gastos"

En paralelo, y como principal incentivo, la normativa actual ya contempla una reducción de hasta el 90% en el IRPF para los propietarios que decidan bajar el precio del alquiler en las denominadas zonas tensionadas.

Nuevos mecanismos fiscales en el alquiler

La propuesta de penalización fiscal surge tras el rechazo de los socios de Gobierno a una bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que no incrementaran la renta. Según la Ley por el Derecho a la Vivienda, los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. Para los contratos posteriores, la reducción es del 50%.

Este porcentaje puede aumentar en supuestos específicos. Se eleva al 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores, y al 70% si la propiedad está en un programa público de alquiler a precio de mercado o se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en una zona tensionada.

La recompensa más significativa se reserva para los caseros en zonas tensionadas que rebajen la renta más de un 5% en un nuevo contrato. En estos casos, Hacienda premia con una reducción del 90% en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos, una medida diseñada para incentivar la moderación de los precios en los mercados más sobrecalentados.

El Gobierno confirma un puente festivo este 20 de marzo: dónde y de cuántos días

Claves de las 'zonas tensionadas'

El concepto de zona de mercado residencial tensionado fue introducido por la Ley de Vivienda en 2023, pero su aplicación depende de cada comunidad autónoma. 

Actualmente, solo autonomías como Cataluña, País Vasco y Navarra han declarado oficialmente estas áreas, permitiendo que los propietarios en sus territorios puedan acogerse a los mayores beneficios fiscales. 

Otras, como la Comunidad de Madrid, no aplican esta regulación.

Estos beneficios están ligados a los alquileres de vivienda habitual con una duración superior a un año.

 El Gobierno también busca poner freno al uso del alquiler por habitaciones para eludir la ley, extendiendo las garantías y el control de rentas de los alquileres convencionales a esta modalidad en las zonas tensionadas.

Emergencia social en el mercado del alquiler

El sector inmobiliario advierte de una situación crítica. Según representantes del sector, España necesitará más de tres millones de viviendas de alquiler en los próximos quince años, lo que requeriría una inversión de 540.000 millones de euros. 

La Ley de Propiedad Horizontal permite que el presidente de la comunidad de vecinos cobre un sueldo si cumple este requisito: un propietario se adjudicó 103.000 euros anuales

La presidenta de la patronal de promotores de Madrid (Asprima), Carolina Roca, ha asegurado que el país se encuentra en una emergencia social y ha reclamado seguridad jurídica para afrontar el reto.

Amalia López, directora de Inversión de Azora, ha señalado que la producción de vivienda ha caído un 83% desde 2006, situándose por debajo de las 100.000 unidades anuales. 

Por su parte, Donato Muñoz, consejero delegado de Cevasa, ha lamentado que los alquileres protegidos son "excesivamente caros por la sobrecarga de impuestos" y considera que el alquiler está penalizado fiscalmente.

En este contexto, surgen dudas sobre la actualización de las rentas. El abogado inmobiliario Alberto Sánchez aclara que un propietario puede actualizar la renta de los últimos cinco años de golpe, amparándose en el Código Civil, pero con un matiz importante: no puede reclamar las cantidades no cobradas de forma retroactiva. 

"Te sumo el IPC del primer año, del segundo, del tercero, del cuarto y del quinto, y a partir del mes siguiente [...] me tienes que pagar la renta actualizada", explica el experto.

Las cantidades que no te cobró en su momento las ha perdido el propietario