Hacienda obligará a miles de arrendatarios a tributar en el IRPF por la renta de alquiler no cobrada: los expertos recomiendan revisar el criterio de imputación de ingresos exigibles para evitar sorpresas fiscales

Con la campaña de la Renta a punto de comenzar, miles de pequeños propietarios se enfrentan a una compleja realidad fiscal. Los arrendadores deben tributar por las rentas de alquiler que son exigibles, incluso si no las han percibido debido a impagos u ocupaciones, según advierte la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG),

Esta situación obliga a los afectados a una planificación más profesional y preventiva de sus obligaciones con Hacienda.

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La obligación se basa en un criterio claro del Tribunal Económico-Administrativo Central. “El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado”, explica Pedro Bretón, CEO de SEAG.

Esta norma implica que ni siquiera la interposición de una demanda de desahucio exime de la obligación fiscal, lo que sitúa a muchos arrendadores en una posición delicada: afrontan el doble impacto de no ingresar la renta y, aun así, tener que declararla.

La resolución del 24 de junio de 2025, basada en el Tribunal Supremo, establece que el impago no exime de declarar mientras las rentas sean exigibles según el contrato.

Un caso reciente involucró a una propietaria suiza con un piso en España: aunque no cobró las mensualidades de 2018 y 2019, el tribunal ratificó que debía presentar sus declaraciones y no podía recuperar lo ingresado.

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Así que, con la declaración de la Renta a la vuelta de la esquina -arranca el 8 de abril-, los especialistas aconsejan a los propietarios que revisen cómo declarar ingresos pendientes de cobro, que mantengan pruebas de acciones legales contra impagos y que comprueben qué gastos o deducciones pueden aplicar sobre el alquiler.

El propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado"

Un escenario de creciente conflictividad

La advertencia de SEAG llega en un momento de incremento de las incidencias en el mercado del alquiler. 

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Sin embargo, la morosidad media se sitúa ya en los 4.000 euros, con casos extremos que han alcanzado los 49.500 euros.

A los impagos se suma el fenómeno de la ocupación. Según datos de Idealista, actualmente hay 23.010 viviendas ocupadas que se anuncian en venta, lo que supone casi el 3% del mercado.

Además, en 2024 se registraron más de 16.400 denuncias por ocupación ilegal en España. 

El análisis de SEAG muestra una alta concentración territorial de los conflictos, con Barcelona (27%), Madrid (14%) y Valencia (11%) a la cabeza.

La combinación de riesgo económico y obligación tributaria sitúa al pequeño propietario en el centro del debate sobre la sostenibilidad del alquiler en España"

Incentivos y penalizaciones del Gobierno

En este contexto, el Gobierno estudia una doble vía de actuación a través del IRPF. Por un lado, se plantea penalizar a los caseros que suban los precios del alquiler al finalizar el contrato en las denominadas zonas de mercado tensionado. 

Por otro, la normativa ya ofrece una reducción de hasta el 90% en el IRPF para los propietarios que bajen la renta más de un 5% en un nuevo contrato en dichas zonas.

El concepto de zona tensionada, introducido por la Ley de Vivienda en 2023, depende de cada comunidad autónoma. Actualmente, solo Cataluña, País Vasco y Navarra han declarado estas áreas. Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, pero puede aumentar al 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en una zona tensionada.

El sector inmobiliario reclama seguridad jurídica

Desde la patronal de promotores de Madrid (Asprima), su presidenta, Carolina Roca, ha calificado la situación de emergencia social y ha reclamado seguridad jurídica. 

El sector advierte de que la producción de vivienda ha caído un 83% desde 2006 y que España necesitará más de tres millones de viviendas de alquiler en los próximos quince años.

Mientras tanto, los expertos aclaran dudas sobre la actualización de rentas. Un propietario puede actualizar la renta de los últimos cinco años de golpe aplicando la variación del IPC, amparándose en el Código Civil. 

Sin embargo, el abogado inmobiliario Alberto Sánchez matiza que no puede reclamar las cantidades no cobradas de forma retroactiva, sino que la nueva renta actualizada se aplica a partir del mes siguiente a la notificación.