Juan Villén, experto en hipotecas: "Hay presión para que el precio de las hipotecas suba en 2026, van a ser un poco más caras; unos tipos por debajo del 3,5% no serán un problema"

El sector hipotecario en España se prepara para un año de enfriamiento, con préstamos que continúan encareciéndose. 

Por lo pronto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 17,8% en 2025, hasta sumar 501.073 préstamos, la mayor cifra anual desde 2010. Según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio para las hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,87% en diciembre.

Los portales inmobiliarios prevén que la tendencia alcista se mantenga este año, aunque con tasas de crecimiento más bajas que las actuales. Esta evolución llegaría acompañada de unos tipos de interés algo más caros que los vistos en 2025, una tendencia que ya se ha empezado a notar en las ofertas de los bancos durante el mes de enero.

En esta línea, el director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén, ha trasladado que "este año previsiblemente mantendrá el tono optimista en lo relativo a la financiación hipotecaria". Villén explica que durante 2025 la competencia entre entidades bancarias y el apetito por seguir concediendo préstamos mantuvieron los tipos de interés en un entorno interesante y apetecible para las familias.

Después del auge reciente en la contratación de hipotecas, los indicadores sugieren que la actividad comenzará a desacelerarse. Así lo ha manifestado Villén durante el VI Congreso Inmobiliario de idealista celebrado en Madrid, en una intervención de la que se hace eco Ana P. Alarcos en idealista.com.

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"Estamos en unos números muy altos y parece que estamos en buena forma, pero hemos ido de más a menos", ha afirmado.  Según el experto, no se puede crecer de forma indefinida y en algún momento “debe llegar el punto de inflexión”. 

Entre los riesgos para el sector, ha destacado la escasa oferta residencial y la subida del precio de la vivienda, que podría "expulsar a muchos ciudadanos del mercado", además de la incertidumbre geopolítica internacional.

Préstamos más caros pero asumibles

Para Villén, en un contexto de ralentización, la mayoría de las entidades financieras ha ajustado al alza las condiciones de sus préstamos, alineándose con la evolución de los tipos de interés a largo plazo ('swap')."Hay cierta presión para que el precio de las hipotecas suba", ha recalcado, por lo que a partir de ahora "van a ser un poco más caras".

Hay cierta presión para que el precio de las hipotecas suba"

Juan Villén

Director general de idealista/hipotecas

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Aun así, el director general de idealista/hipotecas ha enfatizado que "los bancos siguen necesitando prestar, siguen manteniendo el grifo abierto y con condiciones interesantes". 

En este sentido ha señalado que unos tipos de interés que se mantengan "por debajo del 3%, o incluso del 3,5%, no van a ser un problema para la economía", dado que hasta ahora las subidas aplicadas son "pequeñas" y "asumibles" para los hogares.

Los bancos siguen necesitando prestar"

Respecto al euríbor, principal referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, se espera que 2026 sea “un año tranquilo”, con una tendencia apenas al alza. Esto implicará un incremento moderado en las cuotas al momento de las revisiones hipotecarias.

Oportunidades y riesgos en el horizonte

En el capítulo de riesgos, el experto ha puesto el foco en la fiscalidad, ya que una subida de impuestos como el ITP, el IVA o el IBI "puede frenar el mercado”. Otros factores de atención son un posible repunte de la inflación o la debilidad de las economías de Alemania y Francia, por su posible impacto en el empleo y la confianza del consumidor.

Novedades en la deducción por vivienda en el IRPF

Al margen de la evolución del mercado, se han producido novedades fiscales relevantes. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado criterio y ha establecido que la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, vigente para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también es aplicable sobre el importe destinado a cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la propia venta del inmueble.

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Este cambio invalida el criterio anterior de la Agencia Tributaria, que no permitía la deducción. 

La resolución parte de un caso de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que en 2018 canceló su hipoteca con 10.202 euros de la venta, pero al que solo se le permitió deducir por las cuotas pagadas hasta el mes anterior.

Según la plataforma de asesoría fiscal TaxDown, al ser una resolución de octubre de 2025, se pueden revisar los ejercicios fiscales no prescritos de 2021, 2022, 2023 y 2024. 

Los contribuyentes afectados podrían solicitar una rectificación de su declaración del IRPF y obtener una devolución adicional de más de 1.000 euros.

Aunque la ayuda estatal general se eliminó en 2013, la experta en vivienda Andrea Elegido recuerda que existen excepciones forales y autonómicas. En Guipúzcoa, por ejemplo, la deducción es del 18% (hasta 1.530 euros), mientras que en Navarra existe un régimen transitorio. Otras comunidades como Madrid, Castilla-La Mancha o Valencia también ofrecen sus propias ayudas.