Hacienda calcula lo que debes pagar de IRPF por el alquiler sobre el beneficio real: hay que restar estos gastos porque son deducibles y reducirán tu carga fiscal

El Gobierno estudia un cambio en la fiscalidad del alquiler para penalizar a través del IRPF a los propietarios que suban los precios al finalizar el contrato. Esta medida, que no afectaría a la actualización anual legal, llega en un momento de tensión en el mercado y supone un cambio de estrategia, pasando de la bonificación al castigo fiscal.

Hacienda permite aplicar en 2026 una reducción del 60% en el IRPF del alquiler si el contrato es anterior a esta fecha

Cómo calcula Hacienda el rendimiento del alquiler

Para determinar los impuestos que se pagan por arrendar una vivienda, Hacienda calcula el rendimiento neto del alquiler. 

Este beneficio real se obtiene restando a los ingresos íntegros cobrados al inquilino todos los gastos deducibles asociados al inmueble.

Entre los gastos que se pueden restar se encuentran el IBI, los gastos de comunidad, el seguro de la vivienda, los intereses de la hipoteca, los gastos de reparación y conservación, las tasas o los costes de gestoría. 

Estos gastos son clave, ya que reducirán la carga fiscal final que debe asumir el propietario en su declaración de la renta.

Las rentas del alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario y tributan en la base imponible general del IRPF, junto con el sueldo. Una vez obtenido el rendimiento neto, se suma al resto de rentas y se le aplica la escala progresiva estatal y autonómica por tramos.

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Un 'palo' fiscal para el pequeño propietario

La nueva propuesta fiscal nace tras el rechazo de los socios del Ejecutivo a la bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que no subieran la renta. 

La experta económica Yolanda Gómez ha señalado en COPE que el Gobierno ha cambiado "la zanahoria por el palo" y ha advertido de un fallo en la medida: "esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades".

Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades"

Otros expertos, como el agente inmobiliario José María Alfaro, han alertado de que la penalización fiscal podría provocar que "salgan menos casas al alquiler" o que se fomente la economía sumergida en el alquiler por habitaciones.

Nuevo aval para impagos de alquiler

De forma paralela, el Gobierno ha aprobado un nuevo aval público para los propietarios de viviendas en alquiler. La medida, regulada por real decreto, busca cubrir eventuales impagos de la renta por parte de inquilinos jóvenes menores de 35 años y personas vulnerables.

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Para que el propietario pueda beneficiarse de esta cobertura, la renta del alquiler no puede superar el índice estatal de referencia de precios (SERPAVI). 

El Ministerio de Vivienda ha habilitado una web para que cualquier persona pueda consultar si un inmueble cumple con los límites de precios introduciendo su referencia catastral.

Sin embargo, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha puesto en duda su efectividad. La organización argumenta que los precios del índice de referencia están, en la práctica, muy por debajo de los precios de mercado en muchas ciudades, lo que a su juicio limita el alcance real de la ayuda.