Donar la casa con hipoteca a tu hijo sin pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es posible con esta condición de Hacienda

Es habitual que los padres decidan ceder una vivienda a sus hijos como apoyo económico o para adelantar parte de la herencia. Sin embargo, cuando el inmueble tiene una hipoteca pendiente, surge la duda sobre el impacto fiscal de la operación, que varía según quién asuma la deuda con el banco.

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Los asesores de Zinco explican que existen dos escenarios principales: que los padres sigan pagando el préstamo o que el hijo se haga cargo de él. Esta decisión es clave, ya que determina la naturaleza de la operación a ojos de la Agencia Tributaria y, por tanto, los impuestos correspondientes.

Donación sin asumir la deuda

Si un padre dona una vivienda pero continúa pagando la hipoteca, la ley lo considera una donación completa del inmueble. 

Aunque la casa tiene una deuda asociada, esta sigue siendo responsabilidad del donante, por lo que el hijo recibe el bien por su valor total.

En este supuesto, el hijo tributa únicamente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) sobre el valor total de la vivienda recibida. La hipoteca no pasa a su cargo y, a efectos fiscales, la operación se trata como un regalo íntegro.

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Donación con asunción de la hipoteca

Cuando el hijo no solo recibe el inmueble, sino que también asume la hipoteca pendiente, Hacienda interpreta que se trata de una operación mixta. Es decir, una parte se considera donación y la otra, una especie de compraventa.

En este caso, la tributación se divide. Por la parte de la deuda asumida, el hijo debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), como si estuviera comprando esa porción de la vivienda. 

Por el valor restante (el valor total menos la hipoteca), debe abonar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ya que esa parte sí se considera un regalo.

La clave fiscal: dónde se tributa

El abogado Rogelio Villalba, a través de su canal de YouTube Asepyme, destaca que el lugar de residencia es un factor determinante en el coste fiscal. Tal como explica, "en herencias se tributa donde vivía el fallecido; en donaciones, donde quien recibe". Esta diferencia puede suponer un ahorro de miles de euros.

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Villalba subraya las enormes diferencias que esto genera, ya que "en Madrid puede salir gratis y en Cataluña costar miles de euros". 

Por ello, el letrado insiste en que "heredar y donar son mundos fiscales distintos, antes de mover un euro hay que conocer la norma autonómica".

Heredar y donar son mundos fiscales distintos, antes de mover un euro hay que conocer la norma autonómica"

Un ejemplo de estas diferencias es la Comunidad de Madrid, donde el pasado julio entró en vigor una ley que elevaba del 25% al 50% la bonificación del ISD entre hermanos, tíos y sobrinos. El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso calcula que esta medida beneficiará a unos 14.000 ciudadanos anualmente, con un ahorro fiscal conjunto de 140 millones de euros.

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La modificación amplía la bonificación al grupo III de parentesco, incluyendo a bisabuelos y bisnietos. Como ejemplo, dos hermanos que hereden una vivienda de 200.000 euros y 100.000 en ahorros se ahorrarán más de 15.600 euros cada uno.