"Si votas en contra de una derrama, no estás obligado a pagar cuando son instalaciones como gimnasio o piscina; y si el importe supera las 3 mensualidades ordinarias"

La convivencia en una comunidad de vecinos es, a menudo, una fuente de conflictos. Los ruidos, las derramas o la morosidad son solo algunos de los problemas que pueden convertir una junta de propietarios en un campo de batalla. 

Para abordar estas cuestiones, Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ha pasado por los micrófonos de 'La Tarde' de COPE con Pilar García Muñiz, donde ha arrojado luz sobre los derechos y obligaciones que rigen la vida en comunidad.

¿Estoy obligado a pagar por algo que no uso?

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Una de las dudas más recurrentes es si un propietario puede negarse a pagar un gasto común por no hacer uso del servicio, como el ascensor en el caso de los vecinos de los bajos o los primeros pisos. La respuesta de Briones es tajante: "El hecho de que tú no utilices un servicio, no implica que no tengas que pagarlo".

La abogada subraya que se trata de elementos comunes que deben mantenerse entre todos. "Si tuviéramos esa regla un poco exclusiva, el que vive abajo no quiere pagar la cubierta, el de la cubierta dice que el patio no lo usa", ha explicado.

El hecho de que tú no utilices un servicio, no implica que no tengas que pagarlo"

Patricia Briones

Abogada y secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Otro de los grandes focos de conflicto es la morosidad. La experta distingue entre dos perfiles de deudores. Por un lado, está el propietario que atraviesa dificultades económicas, ante lo cual "los vecinos son más empáticos, porque ven que hay una voluntad de pago". 

Frente a este, se encuentra el que "no paga porque no le da la gana", a quienes popularmente se les conoce como "jetas". Briones ha recordado que "el que paga es solidario, sabe que tiene, vive en comunidad y que tiene que pagar, no es que le sobre, sino que simplemente cumple obligación".

Para estos últimos casos, la vía es clara. Desde el año pasado, la ley obliga a intentar una negociación o mediación antes de acudir a los tribunales. Si el diálogo no funciona, "te toca ir a un juez, no hay otra", ha sentenciado la secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

¿Y si la obra no es una mejora necesaria?

La situación cambia cuando se trata de instalaciones que no son necesarias, como una piscina, un gimnasio o una pista polideportiva. Según la Ley de Propiedad Horizontal, "si el importe de la obra supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente, es decir, aquel propietario que vota en contra, no estará obligado al pago", ha aclarado Briones. 

Eso sí, tampoco podrá utilizar la nueva instalación, aunque siempre tendrá la opción de unirse más adelante abonando la parte que le correspondía "debidamente actualizada".

Ruidos y actividades molestas: hasta la pérdida de la vivienda

El ruido es otro de los problemas más habituales. Briones ha señalado que la tolerancia al mismo es "muy subjetiva", pero cuando un vecino molesta de forma reiterada no solo a un propietario, sino a varios, la comunidad puede tomar cartas en el asunto. La primera vía es siempre "el civismo, la buena voluntad y la educación", pero si el diálogo no prospera, se puede recurrir a la vía judicial.

En estos casos, se activa la llamada "acción de cesación por actividades molestas", un procedimiento que puede tener consecuencias muy serias para el infractor, ya sea propietario o inquilino. Según la abogada, esta acción legal puede llevar incluso a la "extinción de un contrato de arrendamiento" o a consecuencias más graves. "Una sentencia te puede quitar de tu propia vivienda", ha advertido.

Respecto a otros problemas más modernos, Briones ha confirmado que cualquier vecino tiene derecho a instalar un cargador para su coche eléctrico en el garaje, siempre que lo comunique al presidente y cuente con su propio contador para individualizar el consumo. 

Una sentencia te puede quitar tu propia vivienda"

Patricia Briones

Abogada y secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Sobre los pisos de uso turístico, ha explicado que desde una reforma legal del año pasado, "es necesario que la comunidad la autorice", lo que ha supuesto "un gran filtro" para controlar las molestias que a menudo generan.