"El alquiler no deja de subir y el acceso a una casa bajo esta fórmula es un auténtico problema social en muchas ciudades, la oferta se reduce"

El acceso a la vivienda de alquiler en España se ha convertido en una misión cada vez más complicada. El precio medio mensual ha alcanzado en febrero de 2026 los 14,45 euros por metro cuadrado, lo que representa un ascenso mensual del 0,77% y un incremento interanual del 12,71%, según datos del informe de pisos.com difundidos por Europa Press.

Los precios de alquiler no dejan de subir, la oferta se reduce y el acceso a una vivienda bajo esta fórmula se ha convertido en un auténtico problema social en muchas ciudades"

Ferran Font

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Esta situación ha llevado a Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, a calificar el escenario como un auténtico problema social. 

"Los precios de alquiler no dejan de subir, la oferta se reduce y el acceso a una vivienda bajo esta fórmula se ha convertido en un auténtico problema social en muchas ciudades", ha explicado en un comunicado. El experto subraya que el problema no es solo económico, sino también político y regulatorio.

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Según Font, la raíz del conflicto no está en un aumento súbito de la demanda, sino en la drástica reducción de la oferta. 

"Hay cada vez menos viviendas disponibles para alquilar a largo plazo porque los propietarios huyen de la inseguridad jurídica percibida, rigidez normativa, límites a la actualización de rentas y un marco regulatorio cambiante que introduce incertidumbre", ha puntualizado.

El mapa de los precios del alquiler en España muestra profundas desigualdades territoriales. 

Las comunidades más caras en febrero de 2026 fueron Madrid (21,85 €/m²), Baleares (18,75 €/m²) y Cataluña (16,57 €/m²). En el extremo opuesto, las rentas más asequibles se encontraron en La Rioja (6,50 €/m²), Extremadura (6,87 €/m²) y Castilla y León (7,01 €/m²).

Barcelona, la capital más cara

Por capitales de provincia, Barcelona se corona como la más inaccesible para los inquilinos, con un precio medio de 30,04 euros por metro cuadrado. Le siguen de cerca Madrid (29,61 €/m²) y Donostia-San Sebastián (21,21 €/m²). 

En contraste, Palencia se mantiene como la más barata, con una media de 6,66 euros por metro cuadrado. En el último año, la mayor subida se ha registrado en Sevilla (34,72%), mientras que Huelva ha experimentado el mayor descenso (-18,73%).

El Gobierno cambia 'la zanahoria por el palo'

En este contexto de precios tensionados, el Gobierno ha decidido cambiar de estrategia y estudia penalizar fiscalmente a los propietarios que suban los precios al finalizar un contrato, una medida que afectaría al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). 

Esta nueva propuesta llega tras el rechazo de sus socios a la promesa del presidente, Pedro Sánchez, de una bonificación del 100% para los caseros que no subieran la renta.

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La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha avanzado que se prepara un real decreto para modular la actual deducción general del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler. 

La experta económica Yolanda Gómez ha señalado en COPE que el Ejecutivo ha cambiado "la zanahoria por el palo", pero ha advertido de un fallo fundamental en la medida.

Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque los grandes tenedores no tributan por IRPF"

Según Gómez, este castigo fiscal podría ser contraproducente. "Esto solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades", ha explicado. 

En su opinión, la penalización podría provocar que "salgan menos casas al alquiler", agravando todavía más el problema de la oferta. En la misma línea, el agente inmobiliario José María Alfaro ha alertado de que la medida podría "terminar con el alquiler por habitaciones o, en todo caso, se hará mediante economía sumergida".

Las deducciones que siguen vigentes

Actualmente, los propietarios con contratos de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023 disfrutan de una reducción del 60% en el IRPF sobre el beneficio neto, tributando solo por el 40% de lo ganado. 

Para los contratos posteriores, la reducción general es del 50%, aunque puede aumentar hasta el 90% en zonas de mercado tensionado si se cumplen ciertos requisitos, como alquilar a jóvenes o bajar la renta más de un 5% respecto al contrato anterior.

Pese a ello, la crisis de la vivienda ya se ha consolidado como el principal problema económico de España. El precio medio del alquiler se ha disparado un 46% en los últimos cinco años, con picos de hasta el 80% en Madrid. 

Un inmueble de 90 metros cuadrados ha pasado de costar 884 euros en 2021 a casi 1.300 euros a principios de 2024, llegando a consumir casi el 70% de la renta familiar media en algunas comunidades, mientras que una hipoteca se sitúa en torno al 26%.