Henar Álvarez, experta en Derecho Civil: "No se trata de prohibir, sino de equilibrarlos con el derecho a la vivienda”

El Ayuntamiento de Logroño ha decidido poner el freno. Durante un año, la ciudad no concederá nuevas licencias de apartamentos ni viviendas de uso turístico. Una moratoria temporal que busca, según el alcalde Conrado Escobar, “preservar el equilibrio entre el derecho a la vivienda y el desarrollo turístico de la ciudad”.

“No se trata de frenar el turismo, sino de hacerlo sostenible y compatible con la vida diaria de los vecinos”, ha insistido Escobar.

La medida supondrá una pausa en la expansión de los alojamientos turísticos, especialmente en los barrios más tensionados del Casco Antiguo y del entorno de la calle La Laurel. 

 Un crecimiento acelerado en pocos años  

Según el registro autonómico, en Logroño hay actualmente unas 850 viviendas de uso turístico, de las cuales 265 se concentran en el corazón histórico de la ciudad.

En el conjunto de La Rioja, el número de licencias activas ronda las 2.000, aunque no todas están operativas.  El fenómeno no es exclusivo de la capital riojana. Desde 2018, el incremento de los pisos turísticos ha sido exponencial en toda España.

Ciudades como Barcelona, Madrid o San Sebastián ya han impuesto restricciones similares ante la presión del alquiler vacacional sobre el mercado residencial.

En Logroño, el equilibrio aún no se ha roto del todo, pero el Ayuntamiento quiere anticiparse a los problemas que ya sufren otros lugares.

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La preocupación es clara: los precios de la vivienda están subiendo, mientras los residentes de toda la vida ven cómo sus barrios cambian de forma acelerada.  

 La clave: equilibrio entre turismo y convivencia  

El debate se ha intensificado en los últimos meses. Vecinos, asociaciones y expertos coinciden en que el crecimiento del turismo urbano ha generado oportunidades económicas, pero también nuevos desafíos sociales.

Henar Álvarez Álvarez, catedrática de Derecho Civil en la Universidad de Valladolid, explica que el auge de los pisos turísticos “está provocando la expulsión de los residentes permanentes y la sustitución de la comunidad vecinal por visitantes temporales”.

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Para ella, la intervención pública es necesaria, pero debe hacerse desde el equilibrio y la proporcionalidad, “los pisos turísticos no deben demonizarse. Son una realidad económica consolidada. Pero sí hay que limitarlos, regularlos y equilibrar su presencia para respetar todos los intereses, el derecho a la vivienda, la convivencia vecinal y el desarrollo turístico”.

La catedrática recuerda que otras ciudades, como Palma de Mallorca, Bilbao o Valencia, ya han aplicado suspensiones temporales de licencias mientras elaboraban normativas más completas.

Esa, precisamente, es la intención del Ayuntamiento de Logroño. 

 Una medida para ordenar, no para prohibir  

El equipo de gobierno local busca ganar tiempo para elaborar una regulación definitiva. Durante este año de moratoria, se analizarán los datos del mercado, el impacto en el precio de los alquileres y la distribución territorial de los pisos turísticos.

La presidenta de la Asociación Riojana de Viviendas y Apartamentos Turísticos, Susana Díaz, no se opone a la medida, aunque pide que sirva para avanzar hacia un marco normativo estable,  “Entendemos que el Ayuntamiento quiera ordenar el sector, pero esta suspensión debe servir para construir una regulación definitiva y equilibrada. No se puede culpabilizar a los pisos turísticos de todos los problemas de vivienda”.

Díaz recuerda que este tipo de alojamiento genera riqueza y empleo local, y que los visitantes que optan por apartamentos “suelen ser familias o pequeños grupos que consumen en los bares, restaurantes y comercios de la ciudad”.

“Somos parte del motor turístico de Logroño, y debemos formar parte de la solución”, añade.  

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 Una realidad que exige diálogo  

El debate sobre los pisos turísticos no es solo urbanístico o económico, es también una cuestión de convivencia y de modelo de ciudad. Los vecinos del centro de Logroño llevan tiempo alertando de la transformación del tejido social de sus calles, con un aumento del ruido, la rotación constante de inquilinos y la pérdida de identidad local.

Al mismo tiempo, el turismo sigue siendo una de las principales fuentes de ingresos para la capital riojana. El año pasado, Logroño registró más de 300.000 pernoctaciones, y el gasto medio por visitante superó los 120 euros diarios, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por eso, la clave, como repite el alcalde, no está en frenar el turismo, sino en hacerlo sostenible.  

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una tendencia que crece  

En España, los pisos turísticos han pasado de 235.000 en 2020 a más de 360.000 en 2025, según el INE. El incremento se ha acelerado gracias a las plataformas digitales y a la demanda de experiencias personalizadas.

Sin embargo, el Banco de España ha alertado de que en las zonas donde hay una alta concentración de alquileres turísticos, los precios del alquiler habitual han subido entre el 9 y el 15% en los últimos tres años.

El fenómeno está en el centro del debate político y social:

• Barcelona ha anunciado que eliminará todas las licencias de pisos turísticos en 2028.

• Madrid endurece los requisitos técnicos para su funcionamiento.

• Valencia y Sevilla estudian medidas intermedias para no poner en riesgo su economía turística.

• Logroño, más pequeña y menos presionada, opta por anticiparse.

“Queremos preservar la esencia de nuestros barrios, donde aún nos conocemos por el nombre”, resumía esta semana un vecino de la calle San Juan durante una reunión vecinal. 

 Convivir sin expulsar  

La moratoria no es el final del camino, sino el inicio de un proceso de reflexión colectiva. El Ayuntamiento se ha comprometido a abrir mesas de diálogo con vecinos, hosteleros, propietarios y expertos para diseñar una regulación que asegure una convivencia justa y sostenible. 

Porque regular no es prohibir, sino equilibrar intereses, el de quien quiere invertir en turismo y el de quien busca un hogar asequible.