El INE confirma que este es el máximo que puede subir un casero el alquiler si toca revisión del precio

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el índice de referencia para la actualización de los contratos de alquiler correspondiente al mes de agosto, estableciendo un tope máximo del 2,15% para las revisiones anuales de renta en los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023. Este indicador, conocido como Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), sustituye al tradicional IPC como mecanismo de contención frente a subidas descontroladas y se aplica de forma obligatoria a los nuevos contratos, marcando un límite legal infranqueable para propietarios e inquilinos.

Contexto legal y evolución del IRAV

La implementación del IRAV responde a una estrategia gubernamental para frenar la escalada de precios en el mercado de la vivienda, especialmente tras la crisis inflacionaria desatada por la guerra en Ucrania en 2022. Según el Real Decreto-ley 6/2022, durante 2023 y 2024 se aplicaron topes excepcionales del 2% y 3% respectivamente, pero a partir de 2025 el IRAV se consolida como el único índice válido para contratos posteriores a mayo de 2023. Este índice se calcula mensualmente tomando como base el valor mínimo entre la inflación general (IPC), la subyacente (que excluye energía y alimentos no elaborados) y una tasa media ajustada que incorpora parámetros de crecimiento económico a largo plazo y un coeficiente moderador.

En agosto, el IPC general se situó en el 2,7% y la subyacente en el 2,3%, lo que determinó el valor del IRAV en el 2,15%. Desde su creación en noviembre de 2023, este indicador ha oscilado dentro de una horquilla estrecha, entre el 1,98% registrado en marzo de 2025 y el 2,3% de diciembre de 2024, reflejando una estabilidad deliberadamente diseñada para proteger a los inquilinos de volatilidad extrema.

Diferencias según la antigüedad del contrato

La normativa actual establece un tratamiento diferenciado según la fecha de firma del contrato:

• Contratos anteriores a mayo de 2023: Mantienen el derecho a actualizarse mediante el IPC, siempre que así esté pactado en cláusulas específicas. Por ejemplo, para revisiones en agosto, el IPC de julio (2,7%) sería aplicable.

• Contratos posteriores a mayo de 2023: Deben utilizar obligatoriamente el IRAV. Así, un alquiler de 1.000 euros solo podrá incrementarse en 21,50 euros mensuales este mes, frente a los 27 euros que permitiría el IPC.

Además, la ley permite a las partes pactar congelaciones de renta o incrementos inferiores al tope legal, e incluso prorrogar contratos hasta cinco años para particulares y siete para grandes tenedores, siempre que se respeten los límites del IRAV.

Impacto social y reacciones

La medida ha generado un intenso debate entre asociaciones de inquilinos y propietarios. Para los primeros, el IRAV es un escudo contra la especulación, especialmente en ciudades con mercados tensionados como Madrid o Barcelona. Para los segundos, supone una erosión de la rentabilidad de sus inversiones, ya que el índice se sitúa por debajo del IPC real en la mayoría de meses.

Un vídeo viral de TikTok de la cuenta @legalmente.rrss, con más de 500.000 reproducciones, ejemplifica esta controversia. En él, se muestra a una inquilina que recibe una notificación de subida del 3,5% basada en el IPC, solo para descubrir que, tras asesorarse, su contrato (posterior a 2023) está sujeto al IRAV del 2,15%. "Me salvó de pagar 20 euros más al mes", afirma la usuaria, quien destaca la importancia de conocer los derechos legales.

Calculadoras oficiales y herramientas de transparencia

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha habilitado una calculadora online para que inquilinos y propietarios verifiquen el importe exacto de las subidas legalmente permitidas. Basta introducir la fecha del contrato, el precio actual y el mes de revisión para obtener el resultado 3. Asimismo, el INE publica mensualmente el valor del IRAV en su web oficial, garantizando transparencia y acceso universal a la información.

Perspectivas de futuro

La evolución del IRAV dependerá de la inflación y las políticas del Banco Central Europeo (BCE), cuyo objetivo del 2% sigue siendo la referencia última. Analistas económicos prevén que el índice se mantenga estable en torno al 2-2,5% durante el resto de 2025, aunque advierten de que crisis geopolíticas o fluctuaciones energéticas podrían alterar esta previsión.

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Para los propietarios, la rentabilidad a largo plazo dependerá cada vez más de factores como la ubicación, la eficiencia energética de las viviendas y la flexibilidad en las negociaciones con inquilinos. Para estos, la seguridad jurídica que aporta el IRAV es un avance, pero organizaciones como la OCU recuerdan que la crisis de acceso a la vivienda requiere medidas adicionales, como incentivos fiscales para propietarios que alquilen por debajo del mercado o más vivienda pública.

Y es que la implementación del IRAV marca un punto de inflexión en la regulación del alquiler en España, priorizando la estabilidad sobre la liberalización de precios. Si bien el índice del 2,15% para agosto protege a los inquilinos de repuntes inflacionistas, también refleja los complejos equilibrios entre protección social, rentabilidad económica y los derechos de ambas partes en un mercado tan sensible como el de la vivienda.