"Si estoy ocupando una vivienda porque mis padres me dejan, no pasa nada, pero si fallecen, esos bienes son susceptibles de alquilarse y, por tanto, son bienes patrimoniales"

Cuando una persona hereda una vivienda y ya está viviendo en ella, el conflicto aparece con frecuencia. Es una situación habitual en muchas familias tras un fallecimiento: uno de los herederos ocupa el inmueble mientras el resto espera a que se reparta la herencia o se venda la casa. El problema surge cuando ese heredero no tiene intención de marcharse y el paso del tiempo juega a su favor. En estos casos, la división de la herencia se complica y, en no pocas ocasiones, acaba en los tribunales. 

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"Tengo un piso que cuando lo alquilé no tenía ascensor y ahora sí; yo tengo ahí una derrama extra, el inquilino se está beneficiando y se tiene que compensar económicamente"

Manuel Hernández, abogado del despacho Vilches Abogados, explica que es muy común encontrarse con este escenario cuando se inicia el reparto del patrimonio. Según señala, en muchas herencias "alguna de las viviendas que integra la masa de la herencia está ocupada por uno de los herederos", una circunstancia que suele ser el detonante del conflicto judicial. El motivo es claro: quien vive en la casa se siente cómodo y no tiene prisa por resolver la herencia, mientras que el resto de herederos no puede disponer del inmueble ni obtener ningún beneficio de él.

¿Qué opciones hay?

Ante esta situación, las opciones legales dependen de un factor clave: si los herederos que quieren recuperar la vivienda o forzar la división son mayoría o no. Hernández aclara que, cuando se supera el 50 % de la herencia, existe una vía directa para actuar. En ese caso, los herederos mayoritarios pueden iniciar un desahucio por precario, una figura legal que se aplica cuando alguien ocupa un inmueble sin título que lo justifique. En palabras del abogado, se trata de una ocupación sin derecho, por lo que "se establece la necesidad de una mayoría dentro de la copropiedad para poder llevar a cabo este procedimiento".

El desahucio por precario funciona de forma similar a un desahucio por impago de alquiler. Se presenta la demanda y, si prospera, se fija una fecha para que el heredero abandone la vivienda. Eso sí, Hernández insiste en que este camino solo es viable cuando existe mayoría entre los copropietarios, ya que la decisión debe estar respaldada por más de la mitad de la herencia.

El problema llega cuando esa mayoría no existe. En ese caso, el abogado señala que no queda otra opción que acudir a un procedimiento judicial de división de herencia. La estrategia, explica, consiste en transformar la comodidad del heredero ocupante en una situación incómoda desde el punto de vista económico.

Para ello, se incluye en el inventario de la herencia un concepto clave: las rentas de mercado que debería pagar el heredero que ocupa la vivienda al resto, es decir, a la masa hereditaria. Hernández recuerda que la autorización para vivir en la casa no puede seguir basándose en la voluntad del fallecido, ya que "esa persona ha fallecido y ahora la autorización debe venir de los otros copropietarios". 

¿ESTO QUÉ SUPONE?

En la práctica, esto significa que, tras el fallecimiento, la vivienda pasa a ser un bien patrimonial susceptible de generar ingresos. Si uno de los herederos la ocupa sin el consentimiento de los demás, debería pagar un alquiler equivalente al precio de mercado. Como explica el abogado, lo lógico sería que esa persona abandonara el inmueble para alquilarlo o facilitar la división, ya que "la mayoría es la que toma la decisión". 

En el procedimiento judicial, esa renta se concreta mediante un informe pericial que fija el alquiler mensual del inmueble. A partir de ahí, una sentencia puede obligar al heredero ocupante a descontar esa cantidad de su parte de la herencia. De este modo, concluye Hernández, la situación deja de ser ventajosa y se incentiva una solución, ya sea el abandono de la vivienda o el reparto definitivo de la herencia.