El Ministerio de Vivienda aclara qué ocurre ahora si el propietario decide no renovar el contrato de alquiler al inquilino

La escalada de los precios del alquiler y el colapso del mercado residencial en las grandes ciudades han llevado al Gobierno español a implementar una reforma radical de la Ley de Vivienda, aprobada en 2023 pero cuyos efectos comienzan a materializarse ahora. Con un 20.4% de hogares en régimen de alquiler (la cifra más alta de la serie histórica del INE) y comunidades como Baleares (30.9%), Cataluña (27.9%) y Madrid (27.1%) liderando esta tendencia, la normativa busca garantizar estabilidad a los inquilinos frente a un mercado marcado por la especulación y la escasez de oferta. Sin embargo, las medidas han desatado un choque frontal con las asociaciones de propietarios, que denuncian un recorte de sus derechos.

 Si no se renueva el contrato de alquiler  

El eje central de la reforma es la ampliación del derecho a la permanencia en la vivienda. Según el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los contratos firmados desde 2019 se prorrogarán automáticamente hasta completar cinco años si el arrendador es un particular, y siete si es una empresa o "gran tenedor" (propietarios con más de cinco inmuebles en zonas tensionadas).

Esto implica que, mientras los inquilinos cumplan con los pagos, los propietarios no podrán rescindir el contrato ni modificar las condiciones durante ese período, incluso si desean vender la propiedad o ajustar el precio al mercado.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana defiende que esta medida "protege a los ciudadanos de desalojos arbitrarios y frena la rotación constante que encarece los alquileres". No obstante, organizaciones como la Plataforma de Propietarios de Vivienda en Alquiler (PEPA) advierten de un efecto rebote: "Muchos pequeños propietarios optarán por sacar sus pisos del mercado de larga duración y pasarlos al turístico, donde la ley no aplica estas restricciones", señala su portavoz, en referencia a la creciente brecha entre ambos sectores.

 Nuevas herramientas contra la especulación  

La ley introduce también un nuevo índice para regular las actualizaciones de renta: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que sustituye al IPC y en enero de 2025 registró un tope del 2.19%. Además, en las denominadas "zonas tensionadas" —aquellas donde el alquiler supera el 30% de los ingresos medios o ha crecido un 5% por encima de la inflación en cinco años—, las comunidades autónomas podrán imponer techos máximos e incluso prórrogas extraordinarias para grupos vulnerables.

Otra novedad es el endurecimiento de las sanciones a los "grandes tenedores". La normativa reduce de diez a cinco el número de propiedades necesarias para ser considerado como tal en áreas tensionadas, y permite a los municipios aplicar sobretasas de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a viviendas vacías más de dos años. "Es un intento de desincentivar la acumulación de pisos vacíos mientras miles de familias no encuentran hogar", explica Elena Martínez, experta en políticas urbanas de la Universidad Autónoma de Barcelona.

 El desafío de los alquileres turísticos  

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La explosión de los alquileres temporales en destinos como Barcelona o Mallorca ha agravado la crisis, reduciendo la disponibilidad de viviendas a largo plazo y disparando los precios. Para combatirlo, el Gobierno activará el 1 de julio el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración, que obligará a todas las plataformas a identificar sus anuncios con un código oficial. "Sin este número, no podrán operar legalmente", advierte el Ministerio 9. Sin embargo, colectivos como la Asociación de Inquilinos de Cataluña reclaman más contundencia: "Necesitamos limitar licencias en zonas saturadas, como hizo Ámsterdam".

Así, los datos reflejan la urgencia del problema: los precios de la vivienda libre subieron un 12.2% interanual en el primer trimestre de 2025, el mayor incremento desde 2007 28, mientras los salarios apenas crecieron un 2.4% en 2024 11. "El desajuste entre oferta y demanda es brutal: se construyen 100,000 viviendas anuales frente a las 200,000 necesarias", apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.