Laura Martín, perito de seguros y experta en Propiedad Horizontal: "Es un error muy común entre los vecinos pintar los desperfectos de una gotera antes de la peritación y esto puede hacer perder la cobertura"

La nueva borrasca Kristin trae consigo precipitaciones generalizadas que pueden provocar la aparición de goteras y filtraciones en muchas viviendas. 

De hecho, los daños por agua se han situado en 2024 como el incidente más habitual en todo tipo de propiedades, según datos de la patronal de los seguros, Unespa. Este escenario inevitablemente plantea la pregunta sobre quién debe asumir los gastos del arreglo: ¿la comunidad de vecinos o el propietario de la vivienda?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 10 que corresponde a la comunidad acometer "las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble". Sin embargo, la respuesta no siempre es sencilla y depende de múltiples factores.

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La clave está en el origen del daño

La responsabilidad depende directamente del origen del problema. Según explica la perito de seguros y experta en Propiedad Horizontal, Laura Martín, en leyvecinos.es, la cuestión clave es saber de dónde viene el agua. 

En líneas generales, si la avería se localiza en una tubería privativa, es decir, que "dan servicio exclusivo a una vivienda" como el desagüe del lavabo o el fregadero, paga sin lugar a dudas el vecino de arriba o su seguro.

Si se trata, por el contrario de agua que sale de una bajante comunitaria, debería asumir los gastos la propia comunidad.

el hándicap de las goteras en terrazas

Pero quizás el caso más conflictivo sea el de las goteras que proceden de las terrazas. En estos casos determinar quién paga se vuelve más complejo.  

Si las filtraciones se deben al deterioro de elementos estructurales, como la tela asfáltica de la impermeabilización, la reparación es responsabilidad del arreglo es de la comunidad, "independientemente de que la terraza sea de uso privativo", aclara el abogado Jesús Núñez en su cuenta @jesusnezabogado.

El letrado parte de la "creencia errónea de que, si la terraza es de uso privativo, es el propietario del inmueble quien siempre tendrá que hacerse cargo de la reparación".

 La clave está en el origen del daño  

La responsabilidad depende directamente del origen del problema. Según explica Núñez, "si las filtraciones se producen por el deterioro de elementos estructurales, como puede ser la impermeabilización que hay debajo del solado, estamos ante elementos comunes y la reparación es responsabilidad de la comunidad".  Esto se aplica "independientemente de que la terraza sea de uso privativo del propietario".

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Por el contrario, la situación cambia si el daño es consecuencia de un mal uso o una acción directa del dueño de la vivienda. "Si las filtraciones se producen por negligencia del propietario, por ejemplo, porque haya realizado una perforación, ahí el gasto sí que recaería sobre él", aclara el experto.

Por lo tanto, el letrado concluye que es fundamental analizar cada situación de forma individual antes de asignar responsabilidades. Como resume el propio Núñez, "no todo lo que ocurre en una terraza de uso privativo lo paga el vecino y no todo lo que afecta al edificio lo paga la comunidad". Es necesario analizar cada caso concreto para determinar quién debe asumir el coste.

El papel decisivo del seguro

En muchas ocasiones, el origen del daño no está claro. "Aquí entra el papel clave del seguro", señala Laura Martín. La aseguradora envía un perito y, si es necesario, un buscafugas para realizar pruebas. "Hasta que no se identifica el origen, no se decide quién paga. Por eso es importante no asumir culpas antes de tiempo", aconseja la experta.

Puede hacerte perder la cobertura"

Laura Martín

Perito

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Martín advierte sobre un "error muy común" que cometen los vecinos afectados: pintar, tapar o arreglar los desperfectos ocasionados por la gotera antes de que se realice la peritación de los daños. Según la experta, esta acción impulsiva "puede hacerte perder la cobertura" del seguro.