Alberto Sánchez, abogado experto en alquiler: "Si en la vivienda el propietario quiere hacer obras el inquilino tendría derecho a rescindir el contrato"

Las obras en un piso de alquiler son una de las situaciones que más dudas y conflictos generan entre propietarios e inquilinos. ¿Quién paga las reparaciones? ¿Puede el inquilino negarse a que se realicen? ¿Y si la vivienda queda inhabitable? El abogado experto en arrendamientos, Alberto Sánchez, ha arrojado luz sobre este tema, explicando de forma clara qué dice la ley y cuáles son los derechos y deberes de cada parte. La clave, según el experto, reside en diferenciar entre obras de conservación y obras de mejora, ya que la normativa establece procedimientos distintos para cada caso.

Obras de conservación: la paciencia tiene un límite

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Cuando surgen averías o daños en la vivienda que requieren obras de conservación urgentes, es decir, que no pueden posponerse, el inquilino está obligado a soportarlas, "aunque le sea muy molesto", precisa Sánchez. Sin embargo, esta obligación tiene matices importantes que dependen de la duración de los trabajos. Si las obras se extienden menos de 20 días, el inquilino debe tolerarlas sin tener derecho a ninguna compensación económica.

La situación cambia si la reforma se prolonga. "Si la obra durase más de 20 días, tendría derecho el inquilino a una rebaja de la renta proporcional a la parte de la casa que no puede utilizar", explica el abogado. Por tanto, solo a partir del día 21 de obras se puede solicitar esta reducción del pago mensual.

Pero, ¿qué ocurre si la obra es de tal envergadura que la vivienda se vuelve completamente inhabitable? En este escenario extremo, la ley ofrece al inquilino dos opciones. Por un lado, puede rescindir el contrato de alquiler sin que ninguna de las partes deba pagar una indemnización. Por otro lado, puede optar por suspender el contrato, una alternativa que, según Sánchez, "significa que deja de pagar la renta y deja de contar el tiempo para la finalización del contrato".

Suspenderlo significa que deja de pagar la renta y deja de contar el tiempo para la finalización del contrato"

Alberto Sánchez

Abogado experto en alquiler

Una de las dudas más frecuentes es si, en caso de que la vivienda quede inutilizable, el propietario debe costear un alojamiento alternativo, como un hotel. El experto es tajante al respecto: "No tiene derecho a que el propietario le pague un hotel, salvo que haya un incumplimiento flagrante por parte del propietario, por ejemplo, que alargue muchísimo las obras".

Obras de mejora: aviso previo y más poder de decisión

A diferencia de las obras de conservación, las obras de mejora no son urgentes y otorgan más derechos al inquilino. En este caso, "el propietario está obligado a avisar al inquilino con al menos 3 meses de antelación a la fecha en la que vayan a empezar dichas obras", detalla Sánchez. Esta comunicación es fundamental, ya que abre un plazo para que el inquilino tome una decisión.

Una vez recibido el aviso, "el inquilino tiene un mes para decidir desistir del contrato, es decir, para terminar con él", aclara el abogado. Esta opción no se aplica si las obras tienen una importancia menor y apenas afectan a la habitabilidad de la vivienda. Si decide quedarse, el inquilino también tiene derecho a una rebaja en el precio del alquiler.

Para las obras de mejora, el inquilino no tiene que esperar 20 días para que se produzca la rebaja de la renta"

Alberto Sánchez

Abogado experto en alquiler

La principal ventaja para el inquilino en las reformas de mejora es que la compensación económica es inmediata. "Para las obras de mejora, el inquilino no tiene que esperar 20 días para que se produzca la rebaja de la renta", subraya el experto. La reducción debe ser, de nuevo, proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado. Una fórmula sencilla que propone Sánchez para este cálculo es restar los metros cuadrados inutilizables del total de la vivienda para hallar el porcentaje de rebaja.

Cuándo puedes rescindir el contrato de alquiler por obras

A modo de resumen, el abogado Alberto Sánchez concreta los dos supuestos principales en los que un inquilino puede poner fin a su contrato de arrendamiento debido a unas obras. El primero es cuando se acometen obras de conservación que convierten la vivienda en inhabitable. El segundo se produce cuando el propietario comunica la realización de obras de mejora, momento en el cual el inquilino dispone de un mes desde la notificación para comunicar su decisión de marcharse.