La agresividad del mercado inmobiliario y sus condiciones abusivas: dobles avales, firmar para seis años o cobrar por la visita

Cada vez es más difícil comprar o alquilar una vivienda en nuestro país. En esta tendencia favorece la aparición a situaciones incómodas, tanto para el posible comprador como para los inquilinos. También es un caldo de cultivo para las condiciones abusivas: cobrar por visitar un piso, exigir dinero antes de la firma del contrato, pedir dobles avales, etc. Todo ello con el fin de presionar al comprador para que firme todo aquello que requiera la agencia.

En 2024, figuraron más de 40.000 reclamaciones en materia de vivienda según la OCU, la Organización de Consumidores y Usuarios. ¿Por qué el mercado inmobiliario se está volviendo tan agresivo? María Blanco, profesora en la Universidad San Pablo y también profesora de economía de bolsillo de 'La Tarde', se adentraba en las claves de esta cuestión.

Actualmente, la situación es crítica con la vivienda en España, de hecho, es la principal preocupación de los ciudadanos. Según el CIS, es imposible encontrar una casa, porque es mucho mayor la demanda que la oferta. "Todo se vende en nuestro país. Y eso es de lo que aprovechan los propietarios de los pisos y los vendedores", explicaba Blanco en 'La Tarde'.

testimonio de condiciones abusivas

Lucía D'Alessandri, actriz de 25 años, vive de alquiler en un piso compartido. Actualmente está en busca de una casa para mudarse con su pareja. Al igual que en su oficio, está frente a un casting muy complicado: el del propietario eligiendo a sus arrendadores.  "Me pedían un mes de fianza, un mes en curso, cuatro meses de garantía adicional y al final te presentas dando cinco mil euros de tu bolsillo que no tienes para ver si te aceptan en un piso. Además, todavía no puedo presentar nóminas", relataba Lucía en 'La Tarde'.

En el caso de Lucía, le exigían alquiler para una estancia de seis años, además de una fianza de seis meses, sumado al mes en curso. Incluso ha habido agencias que le han querido cobrar la visita al piso: "Más de una agencia lo disfraza con gastos de gestión por enseñarte el piso y por subirlo a plataformas", señalaba Lucía. Afortunadamente, su madre, dedicada al mundo inmobiliario, pudo advertirle de estas malas prácticas.

Lucía comentaba, además, sus experiencias con particulares. Explicaba que la mayoría de los pisos son gestionados por agencias, pero también existen muchos que pertenecen a particulares, lo que ocasionalmente le suponía un problema: "Me han intentado estafar más de una vez, no solo por el dinero, sino por el robo de datos. Te piden la documentación, el contrato, nominas y todo eso y luego no te vuelven a contestar", relataba Lucía

EL MERCADO INMOBILIARIO BAJO EL ÁMBITO LEGAL  

Alberto Torres, abogado especialista en Derecho inmobiliario y presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, comentaba en 'La Tarde': "En esta situación, donde la demanda supera, y mucho, a la oferta, la legislación protege a arrendatarios y compradores de viviendas, por tanto, los abusos pueden combatirse."

En cuanto al pago anticipado de las rentas, Torres señala que la ley establece que no se puede exigir dicho pago más una mensualidad de la renta. Todo lo que excede a eso es ilegal. Es cierto que los arrendatarios acaban aceptando condiciones abusivas con tal de obtener la vivienda que necesitan.  Sin embargo, en caso de que se produzca, es combatible y los tribunales van a ampararnos.

La ley, en el caso de arrendamientos de vivienda, el máximo legal se encuentra en un mes de fianza y hasta dos meses de garantías complementarias. "Es cierto, incluso discutible, que puede exigirse como garantía complementaria la prestación de una fianza, un fiador que pueda responder del cumplimiento de todas las obligaciones del contrato, pero siempre dentro de los límites que establece la ley", comentaba Torres.

En el pasado solo se impedía cobrar estas comisiones en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica. Sin embargo, la Ley por el Derecho de la Vivienda modificó el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para impedir cobrar comisiones en todos los casos. Por tanto, día de hoy, estas cuestiones son ilegales y el arrendatario se puede negar a aceptarlas.

Por otro lado, en caso de aceptar las condiciones y obtener en inmueble, pero querer denunciar, es más complicado hacerlo. "Cuando acaba de empezar la relación contractual es difícil que empiece una guerra con el propietario. El interés de las partes en llevarse lo mejor posible dificulta que se produzcan las reclamaciones", señalaba Torres.

INTERÉS EN EL PAGO DEL INMUEBLE: "¿AL CONTADO O HIPOTECA?"

En varias ocasiones, las agencias se interesen por el método de pago del comprador. Sin embargo, la ley lo prohíbe: "No se debe hacer. Es más, el arrendatario puede solicitar determinadas informaciones en los artículos 30 y 31 de la Ley por el Derecho de la Vivienda con el fin de tener todos los elementos de juicio para poder adquirir la misma", aconsejaba el abogado Alberto Torres.

"El problema es que la ley no prevé sanciones en el caso de que no se presta esa información y lo que está provocando el exceso de demanda que hay en el mercado es que el vendedor y el propietario realicen castings de posibles inquilinos.".

La realidad es que los agentes inmobiliarios obtienen un porcentaje de cada venta. Si el cliente decide pagar mediante una hipoteca, ese trámite tiene que pasar por la aprobación del banco. Al existir tanta demanda, los agentes inmobiliarios deciden elegir aquella venta que antes les genere beneficios. Esta práctica está prohibida.

RECOMENDACIONES y posibilidad de denuncia EN LA COMPRAVENTA DE viviendas

Lo más importante es estar asesorado y, por tanto, poder prever estas situaciones. Así, se podrán adoptar medidas que velen por nuestra protección como compradores desde el primer momento en comprometernos para la adquisición de una vivienda.

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"Realmente el comprador de buena fe no puede obtener el préstamo hipotecario que pensaba que se lo iban a conceder sin ningún tipo de problema", explicaba Alberto. "Todo eso se tiene que prever, ya que se trata del negocio jurídico más importante del ciudadano medio"

A la hora de denunciar cláusulas y comportamientos fraudulentos, cuando estas situaciones rozan lo extremo es porque no es fácil que, de forma tan externa, se esté incumpliendo la ley. Actualmente existe una gran inseguridad jurídica. Es por ello que las cláusulas tienden a ser agresivas y fraudulentas. "Si tenemos la condición de consumidores, podremos denunciar a las organizaciones de consumo. Por otro lado, el propietario que arrienda la vivienda tiene que tener la condición de empresario".

La Ley por el Derecho a la Vivienda, concretamente en los artículos 30 y 31, protege a los arrendatarios y compradores de vivienda contra los anuncios y publicidades fraudulentas de viviendas que no se ajustan a la legalidad. Son denunciables y es aconsejable hacerlo.

LA SOLUCIÓN PARA ERRADICAR LA AGRESIVIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO

España es el país de la Unión Europea en el que más crece el precio de la vivienda en 2024. Los precios encarecieron el doble que en la media europea: subieron un 11,4%. En el caso español, afecta la falta de construcción de viviendas.

"La población que necesita una vivienda ha aumentado hasta encontrarse muy por encima de lo que se construye. Además, la inversión extranjera en el mercado inmobiliario y la preferencia de los españoles por vivir en los núcleos urbanos tensionan todavía más el mercado", comentaba María Blanco en 'La Tarde'.

En España se construyen unas 100.000 viviendas nuevas al año. Para equilibrar la demanda de viviendas, se necesitaría construir el triple de viviendas, unas 300.000. Otros países como Alemania o Francia que tienen problemas de fuerza, pero construyen bastante más y tienen ciertas políticas para agilizar esa construcción de vivienda. En cambio, en nuestro país se ha reducido la construcción un 70% desde la crisis del 2008.