"Compras tu vivienda pero el banco exige que tus padres firmen como deudores en la hipoteca y salta la alarma: Hacienda puede interpretarlo como donación encubierta"

Comprar una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible para muchos, pero la ayuda familiar puede traer consigo un problema inesperado con Hacienda. 

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La notaria Cristina Clemente Buendía alerta sobre una práctica muy habitual al pedir una hipoteca que puede acarrear una sanción: que los padres o la pareja firmen como deudores en un piso que no compran. 

La Agencia Tributaria puede interpretarlo como una donación encubierta , "un clásico en primeras compras… y un susto fiscal muy evitable", según la experta. La buena noticia es que no hay que pagar impuestos si se hace bien desde el inicio.

Compras tu vivienda pero el banco pide que tus padres o pareja firmen como deudores en la hipoteca y salta la alarma"

Cristina Clemente

Notaria

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La situación, según explica la notaria, es muy frecuente. "Una persona joven, soltera, quiere comprar su primera vivienda, pero el banco quiere completar esa garantía o solvencia", detalla Clemente. 

Para ello, la entidad exige que "los padres o la pareja firmen junto a él como deudor en esa escritura de préstamo hipotecario, no como meros fiadores". 

Al figurar como deudores de un dinero que no reciben ni utilizan para comprar, Hacienda puede considerar que están donando esa capacidad de pago al comprador real, lo que constituye una donación de dinero encubierta no declarada que "por supuesto va a perseguir y sancionar".

Dos vías legales para evitar la sanción

La notaria Cristina Clemente asegura que existen dos posibilidades "claras y limpias" para evitar esta indeseable consecuencia fiscal, y ninguna de ellas implica el pago de impuestos. La clave es dejar constancia de la operación de forma transparente para que no haya lugar a interpretaciones por parte del fisco. "La buena noticia: no hay que pagar impuestos si se hace bien desde el inicio", recalca.

La primera opción es regular la operación como un préstamo entre particulares, es decir, entre los padres/pareja y el comprador, "en las mismas condiciones que la hipoteca". La segunda vía consiste en otorgar una escritura pública donde se especifiquen las relaciones internas entre los deudores.

 En este documento "se dejará muy claro que el prestatario que sí compra es el que recibe el préstamo en su totalidad y que él solo se va a obligar al pago de las cuotas", mientras que los demás firman solo como garantía.

Esta segunda fórmula no solo evita la sanción actual, sino que previene futuros problemas. Según Clemente, cuando en un futuro "los padres o la pareja quieran salir del préstamo y consienta esa liberación el banco, evitaremos una segunda liquidación adicional por donación".

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No declarar una donación puede salir muy caro. Desde el despacho Gómez y Gómez abogados explican que las sanciones varían según la gravedad. 

Una falta leve, por debajo de 3.000 euros, puede suponer una multa del 50% de lo no declarado. 

Si la cifra es mayor o hay ocultación, la sanción asciende al 100% (falta grave), y si se demuestra intención de engaño, puede llegar al 150% (falta muy grave), perdiendo además beneficios fiscales.

Un mercado de la vivienda tensionado

Esta situación se enmarca en un contexto de mercado inmobiliario cada vez más complicado, especialmente en grandes ciudades. El precio medio de la vivienda alcanzó los 2.300 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre, un 9,6% más que el año anterior, según el Colegio de Registradores. 

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Ante este escenario, la ayuda familiar se ha vuelto crucial para muchos jóvenes que aspiran a emanciparse.

La demanda se refleja en el número de hipotecas, que no para de crecer. Según el INE, en noviembre se constituyeron 43.319 hipotecas sobre viviendas, un 12,4% más interanual, sumando 17 meses de subidas. 

Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, confirma la "solidez de un mercado hipotecario en pleno crecimiento", apoyado en un volumen de compraventas "histórico y en una oferta hipotecaria todavía atractiva".