El banco debe realizar este paso imprescindible cuando termines de pagar tu hipoteca si quieres proteger la herencia de tus hijos

Muchos propietarios de viviendas creen que una vez que pagan la última cuota de su hipoteca, el trámite ha concluido. Sin embargo, desde la notaría Arias Peña Serrano Notarios advierten de que esto no es así. Aunque la deuda con el banco esté saldada, la carga hipotecaria sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad, lo que puede complicar futuras operaciones como la venta del inmueble, la solicitud de un nuevo crédito o una donación. 

Por ello, explican que es fundamental realizar la cancelación registral para que la vivienda figure oficialmente como "libre de cargas”.

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Pasos para la cancelación registral

El procedimiento para liberar la vivienda de la carga hipotecaria es un trámite que debe iniciar el propietario. 

El primer paso es solicitar al banco un certificado de deuda cero que acredite que el préstamo ha sido completamente amortizado. 

Con este documento, el DNI en vigor y la nota simple de la escritura, se debe acudir a un notario para firmar la escritura de cancelación de hipoteca. 

Desde Arias Peña Serrano Notarios subrayan la importancia de recordar al banco que debe enviar un apoderado a la notaría para firmar dicha escritura, un paso sin el cual el proceso no puede continuar.

Una vez firmada la escritura, se debe presentar una copia del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que está exento de pago para este trámite, y finalmente inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. 

Cabe destacar que todos los gastos notariales y de registro derivados de este procedimiento corren a cargo del propietario de la vivienda, no del banco.

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Un mercado hipotecario en plena ebullición

Esta advertencia sobre los trámites posteriores al pago de la hipoteca llega en un momento de gran dinamismo en el sector.

 El mercado hipotecario español encadena ya 16 meses consecutivos de crecimiento, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) analizados por Marta Ruiz, jefa de Economía de COPE. 

Solo en octubre se firmaron 52.198 operaciones, la cifra más alta en 15 años, con un importe medio que supera los 167.000 euros, un 10% más que el año anterior. La preferencia por la estabilidad se mantiene, ya que el 60,6% de los nuevos contratos se firman a tipo fijo.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, asegura que este dinamismo ha sido impulsado por un contexto de política monetaria más flexible que "ha reactivado la demanda de ese 21% de compradores que habían quedado fuera tras la subida previa de tipos". 

En su opinión, el año 2025 se perfila "como uno de los mejores años para el mercado". Sin embargo, este optimismo contrasta con la visión de Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, quien advierte que la banca se ha vuelto más prudente y selectiva.

Consejos de expertos ante un sector bancario selectivo

Según Gulias, las entidades financieras están centrando sus esfuerzos en perfiles muy definidos: "compradores que financian hasta el 90 % del valor de compra, con sueldos superiores a 3.000 euros y al menos dos años de antigüedad". 

En este escenario, José María Alfaro, de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, aconseja no precipitarse a la hora de comprar. Su recomendación es "peinar muy bien la oferta y estar muy atentos", ya que una leve desaceleración en el ritmo de ventas podría aumentar el stock y generar oportunidades para comprar a mejor precio.

Tampoco hay que salir corriendo a comprar una vivienda, cuando el escenario hipotecario va a ser estable"

Por otro lado, un estudio de la asociación de consumidores Asufin revela que casi la mitad de las hipotecas solicitadas en España, un 47 %, se destinan a la compra de una segunda vivienda, siendo la inversión el principal motivo (65 %). 

Este dato es relevante si se considera que la cuota media mensual ya representa el 35 % del salario de los hipotecados, un porcentaje que se dispara al 58 % en el caso de los más jóvenes. 

Sobre el futuro de los tipos de interés en 2026, el catedrático de la Universidad de Valencia, Santiago Carbó, se muestra cauto y avisa de que, sin grandes cambios macroeconómicos, "como mucho habrá alguna bajada aislada, pero estaría por ver".