Descubre el tamaño mínimo legal de una vivienda en España: el mapa por comunidades

El mercado inmobiliario en España atraviesa un momento complejo. La falta de oferta y los precios elevados, especialmente en las grandes ciudades, han provocado que cada vez más personas busquen alternativas habitacionales más allá de los pisos convencionales. En este contexto, ha aumentado la popularidad de los llamados minipisos, soluciones que a menudo surgen de la reconversión de locales comerciales, garajes o trasteros.

Esta tendencia creciente plantea una pregunta fundamental: ¿son legales estas viviendas de tamaño tan reducido? La respuesta no es única ni sencilla, ya que la legalidad de un inmueble para uso residencial no depende exclusivamente de su superficie. En la ecuación entran normativas autonómicas y municipales que establecen los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser considerado habitable.

Más allá de los metros cuadrados

La clave para que un minipiso sea legal reside en el estricto cumplimiento de la normativa de habitabilidad y calidad vigente en cada comunidad autónoma. Este es el factor determinante. Por tanto, aunque una vivienda sea de dimensiones reducidas, si cuenta con la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación correspondiente, su venta y alquiler son completamente legales. El verdadero problema aparece cuando se intentan comercializar espacios que no han sido adaptados para su uso residencial conforme a la ley.

Un claro ejemplo de esta regulación específica se encuentra en el municipio de Madrid, donde desde el año 2023 se estableció que cualquier vivienda de nueva construcción o que surja de un cambio de uso debe tener una superficie mínima de 40 metros cuadrados útiles. Sin embargo, la normativa no tiene carácter retroactivo, por lo que las viviendas ya existentes con un tamaño inferior no se convierten en ilegales y pueden seguir en el mercado inmobiliario sin problema.

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El debate sobre este tipo de infraviviendas es intenso, y algunos expertos señalan una responsabilidad compartida. Esta aceptación, a menudo forzada por la pura necesidad, es la que permite que el mercado de los minipisos siga existiendo en los márgenes de la regulación.

El mapa del tamaño mínimo por comunidades

La superficie mínima exigida para una vivienda nueva varía considerablemente a lo largo del territorio español. Mientras que Madrid y Murcia establecen el umbral más alto con 40 m², otras regiones son más flexibles. En Cataluña se exigen 36 m², en el País Vasco la cifra es de 35 m², y un amplio grupo de comunidades como Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Navarra, La Rioja y la Comunidad Valenciana fijan el mínimo legal en 30 m².

En el extremo inferior de la horquilla, las exigencias de espacio se relajan. Asturias pide un mínimo de 28 m², mientras que en las Islas Baleares y Galicia la cifra baja a 26 m². Por su parte, en Canarias y Extremadura el mínimo es de 25 m², en Andalucía se reduce a 24 m², y la cifra más baja de todo el país se encuentra en la ciudad autónoma de Ceuta, con solo 20 m² útiles requeridos para considerar un espacio como vivienda. Aragón, por su lado, establece el límite en 37 m² y Melilla en 30 m².

Otros requisitos básicos de habitabilidad

Además de la superficie, la normativa estatal, recogida principalmente en el Código Técnico de la Edificación (CTE), establece una serie de condiciones innegociables. Toda vivienda debe contar obligatoriamente con una fachada exterior que asegure una iluminación y ventilación natural adecuadas. Asimismo, la altura mínima de los techos debe ser de 2,5 metros, aunque esta puede reducirse a 2,2 metros en cocinas, baños y zonas de paso.

La independencia de los cuartos de baño, la obtención de un certificado energético en vigor y el cumplimiento de la normativa de eficiencia energética son también obligatorios. Por último, es imprescindible que el inmueble disponga de suministros básicos (agua fría y caliente, electricidad, evacuación de aguas), una cocina equipada, un baño completo, un sistema de extracción de humos y acceso a servicios de telecomunicaciones. Solo al cumplir este completo conjunto de normas, un minipiso puede considerarse, a todos los efectos, un hogar legal.