Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario: "Antes de comprar un local para reformar, al hacer el contrato de arras, incluye una cláusula para que se pueda cancelar y proteger el capital"

El fenómeno de convertir locales comerciales en viviendas no para de crecer en España. Según datos del catastro, más de 27.000 locales y naves comerciales se han transformado en hogares en los últimos tres años, con Madrid, Barcelona y Málaga a la cabeza de esta tendencia. La razón principal es el precio, ya que un local puede ser entre un 20% y un 30% más económico que un piso convencional, una oportunidad atractiva en plena crisis de la vivienda.

Este tema ha sido analizado en el programa 'Poniendo las Calles' de la Cadena COPE, donde Carlos Moreno 'El Pulpo' ha conversado con Sergio Gutiérrez, cofundador de la inmobiliaria Excellent Real Estate Circle, para desgranar las claves de este proceso.

La cláusula de arras, un seguro de vida

Sergio Gutiérrez ha ofrecido un consejo fundamental para quienes se planteen esta inversión. Antes de firmar nada, la clave es la protección del capital. Por ello, recomienda encarecidamente: "antes de comprar el local, al menos en el contrato de arras, pongáis una cláusula en la que si el ayuntamiento no te da el proyecto de cambio de uso, se pueda cancelar la compra para proteger vuestro capital". Según el experto, esta condición es vital, ya que "a veces hay ayuntamientos que aunque tú tengas todo cubierto, vete a saber si te cambia la normativa en medio de todo este proceso".

Antes de comprar un local para reformar, al hacer el contrato de arras, incluye una cláusula para que se pueda cancelar y proteger el capital"

¿Puede cualquier local convertirse en casa?

La respuesta es un 'no' rotundo. Gutiérrez advierte que "no todos los locales pueden convertirse en vivienda" y la normativa es "bastante estricta". Es imprescindible que un arquitecto realice comprobaciones previas, ya que los requisitos varían en cada ayuntamiento. Por ejemplo, en Madrid se exige una altura mínima de 2,60 metros y una superficie de 40 metros cuadrados.

Además, el local debe contar con ventilación adecuada, luz natural y una salida de humos, cuya instalación debe ser aprobada por la comunidad de vecinos. Otro aspecto técnico es la densidad de viviendas del edificio, que limita el número de hogares permitidos. Si el cupo está cubierto, la conversión será imposible. También es importante revisar los estatutos de la comunidad, porque "pueden prohibir el cambio de uso de locales a vivienda", según advierte el experto. Estos límites están regulados por normativas como la Ley de Propiedad Horizontal.

Costes, plazos y errores a evitar

El proceso completo puede demorarse más de un año. Solo la obtención del proyecto de cambio de uso por parte del ayuntamiento puede tardar "seis meses tranquilamente", a lo que hay que sumar el tiempo de la obra. En cuanto al desembolso económico, una reforma para un local de 40 metros puede costar entre 30.000 y 50.000 euros, a los que hay que añadir los honorarios del arquitecto, que pueden rondar los 25.000 euros.

Un error común, según Gutiérrez, es fiarse ciegamente del anuncio de la inmobiliaria. "Te encuentras los anuncios que te dicen, 'local para cambio de uso', vas allí, lo analizas y ya, por ejemplo, por densidad ya no te da", explica. Por ello, insiste en que el comprador debe ir acompañado de un profesional.

El de la inmobiliaria normalmente no es arquitecto, no tiene todos esos datos"

Finalmente, hay que tener en cuenta la financiación. Cuando la propiedad todavía es un local, los bancos suelen financiar solo el 60% de la tasación, en lugar del 80% habitual para viviendas. Esta tendencia responde a un mercado con precios de la vivienda disparados y una escasez de oferta en las grandes ciudades. Aunque Gutiérrez cree que se acerca "el fin de las subidas de doble dígito" en las capitales, el futuro del sector estará marcado por nuevas regulaciones, como la directiva europea sobre eficiencia energética. Un requisito que será obligatorio si deseas vender o alquilar tu casa.