Lo que debemos hacer ante la firma de un contrato de alquiler

José Peralta Gallego, abogado del departamento civil y mercantil de HispaColex Servicios Jurídicos nos habla de los aspectos a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler, tanto si somos los caseros como si somos los inquilinos.

Principal problema que podemos encontrar

En España no existe mucha cultura del asesoramiento jurídico preventivo, sino que somos más de “buscarnos las habichuelas” por nuestra cuenta, y los caseros suelen buscar modelos de contrato en internet y simplemente rellenar sus datos, con lo que no se prevén en la mayoría de los contratos de alquiler muchas circunstancias concretas en las que pueden encontrarse tanto el inquilino como el casero en el futuro.

Por ello, creo que el principal problema que existe es el auto-asesoramiento, ya que una vez firmado el contrato, podremos encontrarnos ante situaciones indeseadas que pudieran haber quedado solucionadas de antemano.

Primer aspecto que se ha de tener en cuenta

En los arrendamientos de vivienda se ha de tener en cuenta que debe ser respetada en todo momento la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que todo aquello que se incluya en el contrato y la contradiga puede ser considerado abusivo.

Es decir, no todo es válido por el simple hecho de venir reflejado en el contrato, sino que debe cumplirse escrupulosamente la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Clausulas pueden nulas

Serán nulas todas las que contradigan el texto de la LAU.

Como ejemplo, es habitual se incluyan indemnizaciones por abandonar la vivienda antes de que termine el contrato, las cuales serán nulas si no respetan los límites de la LAU, cuyo artículo 11 establece que solo se podrá establecer una indemnización equivalente a un importe de una mensualidad por cada año que reste por cumplir, con lo que no serán válidas cláusulas que te obliguen a pagar el año completo por abandonar la vivienda antes de tiempo.

Otro ejemplo serían las cláusulas que te obligan a abandonar el inmueble si el mismo es objeto de venta, ya que si la misma se vende durante los primeros cinco años de vigencia del contrato (o incluso 7 si el casero es una empresa) el comprador deberá mantener el alquiler, de conformidad con el artículo 14 de la LAU.

Actualización de la rentas

Es requisito imprescindible que se recoja expresamente en el contrato, ya que de lo contrario, la renta permanecerá siendo la misma, conforme al art. 18 de la LAU. Además este aumento de la renta nunca podrá ser superior al IPC.

Además dicha actualización de la renta está actualmente limitada al 2%, por Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno.

Subarriendo

La LAU exige que el arrendador preste su consentimiento expreso por escrito, con lo que, para que ello pueda tener lugar, debería recogerse expresamente en el contrato.

Fianzas

La fianza es una de las cuestiones que más controversias generan.

La LAU en su artículo 36 establece que el importe de la misma debe ser de una mensualidad para arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto de vivienda.

Por ello, en principio, no se podrán superar estos importes, pero si se pueden fijar garantías adicionales, por importe de hasta dos mensualidades, pero es esencial que se fije ello correctamente en el contrato para evitar posibles nulidades de cláusulas.

Necesidades familiares

La LAU prevé esta situación en su artículo 9.3, pero para ello es imprescindible que se fije expresamente en el contrato la facultar de recuperar la vivienda para uso personal del casero o de sus familiares directos.

Además, se estableces la obligación legal de comunicar esta circunstancia al inquilino con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda y se limita a casos de uso directo del casero, sus padres o sus hijos, e incluso cónyuge en caso de separación o divorcio.

Resumen

Se debe tener muy presente que la correcta redacción de un contrato de alquiler puede ahorrarnos, seamos arrendadores o arrendatarios, muchos dolores de cabeza, y que es esencial contar con profesionales a la hora de redactarlos.

Por ello, tanto si eres un particular como una inmobiliaria, debes tratar de prever todos tus problemas y consultar a profesionales que te ayuden con este asesoramiento jurídico preventivo.