Jorge Ginés, promotor de vivienda: "Cuando compras una casa nueva, entre el 25 y el 28% del precio son impuestos. En una vivienda de 300.000 euros, unos 75.000 se van en tributos"

España arrastra un problema estructural con la vivienda. Mientras en 2005 se construían más de 600.000 viviendas al año, hoy apenas se levantan unas 100.000. Los precios suben, la oferta no crece y acceder a una casa —sobre todo para los jóvenes— se ha convertido en un lujo. 

Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), explica en una entrevista con Montse Cespedosa en YouTube que la raíz del problema está en cuatro factores: la falta de suelo, la lentitud administrativa, la pérdida de capacidad productiva y una carga fiscal desproporcionada.

“Para hacer pan hace falta harina. Nosotros somos panaderos, pero no hay harina. No hay suelo finalista disponible”, resume. Y ese suelo, advierte, puede tardar hasta veinte años en desarrollarse debido a los trámites urbanísticos: “Para construir un nuevo barrio repito el mismo proceso cuatro veces. Pido permisos a Medio Ambiente, a Carreteras, a las eléctricas… Cada paso puede tardar años”. 

“Para resolver el problema del ladrillo, primero hay que resolver el del bordillo”

Ginés lanza una frase que resume la paradoja del urbanismo español: “Para resolver el problema del ladrillo, primero hay que resolver el del bordillo”.

Antes de construir una vivienda, explica, los promotores tienen que asumir los costes de urbanización: calles, aceras, alumbrado, redes de agua, gas y electricidad. “Nosotros hacemos calles, depuradoras, parques… incluso cedemos suelo libre de cargas para que se construyan colegios, centros de salud o viviendas sociales”, señala.

Todo eso, añade, repercute directamente en el precio final que paga el comprador. “Va a coste del promotor, que obviamente lo traslada al precio de la vivienda. Al final, el ciudadano es quien lo paga”. 

El peso de la fiscalidad en la vivienda nueva es otro de los grandes obstáculos. Ginés lo dice sin rodeos: “Cuando compras una casa nueva, entre el 25 y el 28% del precio son impuestos. En una vivienda de 300.000 euros, unos 75.000 se van directamente en tributos”.

Esa cifra incluye el IVA, el impuesto sobre construcciones, plusvalías municipales y tasas de licencias. “Pagamos el impuesto de plusvalía cuando transformamos el suelo, y otra vez cuando construimos la casa. Es como si a Ford le cobraran una plusvalía por montar un coche”, compara.

España es, según datos del Instituto de Estudios Económicos, el segundo país de la OCDE que más grava la vivienda, solo por detrás de Canadá. “El 18% de todos los impuestos que recauda el Estado proceden de la vivienda. Generamos en impuestos el 3,5% del PIB nacional”, subraya Ginés.

Además, denuncia la existencia de tasas “únicas en Europa”, como el impuesto del 4% sobre la construcción, que se aplica incluso antes de empezar a edificar. “Pagamos por construir, por pedir la licencia y, encima, nos hacen esperar 18 meses para concederla. Es un sinsentido”, lamenta. 

El retraso en la concesión de licencias es otro gran cuello de botella. “En algunos municipios tardan 18 meses en dar una licencia de obra. Y eso es por dejadez absoluta”, afirma el director de ASPRIMA.

Pagamos por construir, por pedir la licencia y, encima, nos hacen esperar 18 meses para concederla. Es un sinsentido”

Jorge Ginés

Promotor de vivienda

“Hay dejadez absoluta en los ayuntamientos”

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Aunque reconoce que muchos ayuntamientos están desbordados, propone soluciones claras: “Hay mecanismos para agilizar, como las ECUS, entidades colaboradoras privadas que revisan proyectos en pocos meses. Pero no se usan porque molestan a los funcionarios. Así no hay forma de avanzar”. “Si no incentivamos la construcción, no habrá casas para nadie”

Ginés alerta de que España ha perdido capacidad productiva desde la crisis de 2008. “Aunque tuviéramos suelo, no hay suficientes constructoras, gruistas ni camioneros. Hemos perdido músculo industrial”, explica.

Por eso, reclama formación profesional más rápida y práctica: “Tenemos el país con más paro de Europa y, al mismo tiempo, faltan oficios. No hay mano de obra para construir. Es absurdo”.

El promotor también pide recuperar las políticas de ahorro y ayuda a la compra de vivienda, especialmente para los jóvenes: “Teníamos cuentas vivienda, deducciones fiscales e hipotecas con condiciones especiales. Hoy no hay nada. Y encima se les cobra un 10% de IVA en su primera casa, cuando debería ser del 0%”. 

Ginés defiende que el sector promotor “es mucho más social de lo que la gente cree”. “Cedemos suelo, construimos infraestructuras y facilitamos vivienda protegida. Desde la democracia, el 85% de la vivienda protegida en España la han hecho promotores privados”, recuerda.

Aun así, reconoce que el sector debe acercarse más a la sociedad: “No hemos sabido explicar lo que hacemos. La gente no conoce nuestra realidad”.

Y, pese al panorama complicado, mantiene el optimismo: “Siempre hay solución. En ASPRIMA tenemos una hoja de ruta clara para aumentar la oferta y mejorar el acceso a la vivienda. Lo que falta es voluntad política”.

Ginés concluye con una reflexión que resume toda la entrevista: “El problema de la vivienda en España no es técnico, es político. Hay que decidir si queremos una sociedad que ahorra e invierte, o una sociedad que vive al día. Esa es la pregunta que nadie se atreve a responder”.