Carlos Galán (34), inversor y propietario de 20 pisos: "La vivienda en la que vivo está en torno a los 400.000 euros y yo pago un alquiler de 1.000 euros, mi rentabilidad es el triple que la que tiene mi casero"

En el mundo de la inversión, a menudo surgen paradojas que desafían la lógica convencional. Una de las más llamativas la protagoniza Carlos Galán, un conocido inversor inmobiliario, escritor y creador del popular pódcast 'Libertad Inmobiliaria'. Con un patrimonio que suma una veintena de inmuebles, la gente da por hecho que vive en una propiedad de su pertenencia. Sin embargo, la realidad es muy distinta y tiene una explicación puramente financiera.

Él mismo lo confirma sin rodeos al responder a la que llama "la pregunta del millón": "Sí, yo vivo de alquiler". Una afirmación que desconcierta a muchos, incluidos sus amigos, quienes no comprenden por qué alguien con su cartera de propiedades no tiene una vivienda en propiedad. "Tienes 20 inmuebles y vives de alquiler", le recriminan a menudo, instándole a comprar para no "tirar el dinero".

La rentabilidad, clave de la estrategia

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La respuesta de Galán se basa en un cálculo meticuloso de la rentabilidad. Su vivienda actual, explica, tiene un valor de mercado de unos 400.000 euros, por la que paga una renta mensual de 1.000 euros. Con estas cifras sobre la mesa, el inversor hace una sorprendente declaración sobre la rentabilidad que obtiene su arrendador en comparación con la que podría obtener él mismo con ese capital. "Estoy casi engañando a mi casero, estafando a mi casero", afirma con ironía.

Mi rentabilidad es el triple de la que tiene mi casero"

Carlos Galán

Inversor

Según sus propios números, su estrategia de inversión le genera un rendimiento muy superior al que obtendría si ese dinero estuviera inmovilizado en su propia residencia. "Mi rentabilidad es el triple de la que tiene mi casero", sentencia. Es una visión puramente analítica que choca con la creencia popular de que el alquiler es un gasto a fondo perdido, pero que, para Galán, es la pieza clave de su éxito.

Proteger la capacidad de endeudamiento

El segundo pilar de su decisión es proteger su salud financiera para futuras inversiones. La compra de su vivienda habitual implicaría solicitar una hipoteca de más de 1.000 euros mensuales, lo que afectaría directamente a su perfil crediticio. "El problema es que yo, al meterme una hipoteca de esta vivienda, [...] daña mi tasa de esfuerzo y me permite que mi capacidad de endeudamiento esté más sano", argumenta.

Este concepto, la 'tasa de esfuerzo' o ratio de endeudamiento, es fundamental para los bancos a la hora de conceder nueva financiación. Al mantenerla en niveles bajos, Galán se asegura de poder seguir accediendo a préstamos para ampliar su cartera de inmuebles. De lo contrario, todo ese capital quedaría atrapado en una sola propiedad residencial que, desde su punto de vista, no es una inversión rentable.

En vez de seguir estando efecto bola de nieve en mis inversiones, lo meto en ese inmueble, que no me salen los números"

Carlos Galán

Inversor

Una decisión racional para el 'efecto bola de nieve'

La filosofía de Carlos Galán se centra en mantener activo lo que él denomina el "efecto bola de nieve" en sus inversiones. Prefiere destinar su capital a activos que le generen flujos de caja y se revaloricen, en lugar de inmovilizarlo en una vivienda que no cumple con sus criterios numéricos. "En vez de seguir estando efecto bola de nieve en mis inversiones, lo meto en ese inmueble, que no me salen los números", explica.

Aunque reconoce que su enfoque puede parecer "demasiado racional" para muchas personas, defiende que es el resultado de un análisis profundo y meditado. "Cuando ya llegas a un nivel de que lo has estudiado tanto a nivel de números, ya empieza a cuadrarte, ¿no? Y empiezas a justificarlo correctamente", concluye. Para este inversor, la libertad financiera no consiste en ser propietario de la casa donde vives, sino en tomar las decisiones que maximicen el crecimiento de tu patrimonio.