Aunque Españasea mayoritariamente un país de propietarios, un 16,5% de los hogares españoles viven de alquiler. Esto son -según el INE- más de 4 millones de personas.

Pero ¿cómo saben si el precio que pagan por esa vivienda es mucho o está dentro de lo que debería ser normal? Porque hay tanta burbuja en el alquiler, especialmente en las grandes ciudades, que resulta muy complicado conocer hasta qué punto es normal lo que nos piden.

Para esto se ha creado el Sistema Estatal de Referencia de los Precios del Alquiler. En teoría, un mecanismo de control de precios del alquiler y la gran medida estrella que se anunció con la Ley de Vivienda.

En la práctica, sin embargo, es más bien una herramienta online de consulta porque para que sirviera de “tope” -como era la intención del Gobierno- la Comunidad en cuestión debe declararse primero como “zona tensionada” y las CC.AA salvo Cataluña, no parecen estar dispuestas a ello.

La herramienta ya puede consultarse en https://serpavi.mivau.gob.es/ a modo informativo. Está basada en multitud de datos que se han recogido del catastro, de Hacienda, del Banco de España, del INE o del Consejo de Economistas.

¿Cómo funciona Sistema Estatal de Referencia de los Precios del Alquiler?

Una vez entramos en la página, nos solicitanel número de la vivienda según catastro o una dirección que introducimos. Acto seguido nos piden una seria de datos del edificio y la vivienda que estamos consultando: de qué piso se trata, de la esclera, del portal, si tiene zonas comunes, etc.

Con todos esos datos, la herramienta estima un precio mínimo y máximo de lo que debería cobrarse por el alquiler de esa vivienda.

Así, con este índice de precios de alquiler podremos saber si estamos pagando más por nuestro alquiler o si hay más diferencia entre unos u otras ciudades, como se puede constatar, por ejemplo, entre Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Zaragoza.

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¿Cómo se pondrá en práctica y a qué viviendas afectará?

Para que sirva de mecanismo de control de precios, de tope, las comunidades autónomas deben declararse 'zonas tensionadas' en el alquiler. Ese es el primer requisito, que los gobiernos regionales quieran. De momento, solo Cataluña ha sido clara y ha dicho que lo hará.

Una vez esté declarada la zona tensionada, los alquileres tendrán que mirar a ese índice (o rango) en dos casos:

1. Cuando el contrato finalice y tenga que renovarse. Ahí, cuando la vivienda es de un particular, el precio tendrá que ajustarse al contrato anterior. Hay salvedades que permitirán subir precios, por ejemplo, si la vivienda ha sido mejorada o tiene mejor eficiencia energética, por ejemplo.
2. Cuando el propietario es un gran tenedor, dueño de 10 o más viviendas, sea persona física o jurídica, “no solo se tiene en cuenta el contrato anterior, sino también el índice de precios de referencia”. Se aplicará “el menor de los precios, ya sea el anterior de esa vivienda, ya sea el que marca el índice”,

¿Cuándo entrará en vigor?

El 13 de marzo estaría en vigor en Cataluña, la única región que por el momento se ha mostrado dispuesta a declararse como zona tensionada.

¿Y el resto de comunidades autónomas?

Está por ver Navarra y Asturias. En el caso de Navarra hay que recordar que tiene régimen foral propio, por lo que estos datos no valen para Navarra ni para el País Vasco, que tendrían que incorporar los de sus haciendas forales para el cálculo de los rangos en el caso de Navarra. Ha mostrado interés también Asturias, pero no han pedido la declaración, como en el caso de Cataluña.

En cualquier caso, hay una cuestión importante a tener en cuenta y que recalcan los expertos inmobiliarios, y es que estamos hablando de datos que se han recogido basándonos en 2022 y se van a aplicar a partir de 2024.

Otra cuestión es el tema de la seguridad jurídica, si se trata de intervenir el mercado mediante precios, consideran que hay muchos propietarios que pueden decidir no sacar a alquiler sus viviendas disponibles.

Algo por cierto a lo que se oponen muchos agentes y expertos del sector que consideran que cuanto más intervención en el mercado habrá menos oferta disponible. Porque si ya se han marchado muchos propietarios tras la aprobación de la Ley de Vivienda, esto sólo supondrá que se marchen todavía más.