Morosidad, obras y ruidos se llevan la mayor parte de los conflictos que se originan en las comunidades de vecinos

La convivencia en las comunidades de propietarios se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, una normativa que regula desde quién toma las decisiones hasta cómo actuar frente a la morosidad o las obras ilegales. Para aclarar los derechos y obligaciones que afectan a casi todos los ciudadanos, el abogado Xabier Bilbao, del despacho San José Abogados, ha detallado en COPE Euskadi las claves de esta legislación.

Organización y toma de decisiones

La estructura de una comunidad se basa en tres órganos principales. Según explica el letrado, la "junta de propietarios" es el órgano supremo, compuesta por todos los dueños, donde se vota y se toman los acuerdos. El presidente ejerce la representación legal de la comunidad, mientras que el secretario da fe de las actas. Adicionalmente, se puede contratar a un administrador profesional, figura que, aunque no es obligatoria, resulta "muy recomendable" en comunidades con muchos vecinos.

Los acuerdos de la junta no son definitivos y pueden recurrirse. Un propietario presente en la reunión debe mostrar su disconformidad en el acto para poder impugnar el acta judicialmente. Si no asistió, dispone de un mes desde la notificación para comunicar su desacuerdo a la junta antes de acudir al juzgado si no se aceptan sus motivos.

Obligaciones y pago de gastos

La ley fija una serie de obligaciones para los propietarios, como respetar las instalaciones, mantener en buen estado su propiedad, consentir reparaciones en su vivienda si afectan a elementos comunes y, una de las más importantes, "contribuir con arreglo a su cuota de participación" a los gastos generales del inmueble.

Dicha cuota de participación suele fijarse en el título constitutivo o los estatutos del edificio, basándose principalmente en la superficie de la vivienda. Sin embargo, también pueden influir criterios como la altura del piso o su valor comercial. Modificar estos porcentajes es "muy complicado", ya que requiere un acuerdo unánime de todos los propietarios, por lo que muchas disputas acaban en los juzgados.

Una duda frecuente es si todos los propietarios deben pagar todos los gastos. El Tribunal Supremo zanjó esta cuestión estableciendo que, para que un propietario esté exento de pagar un servicio que no utiliza —como el ascensor en el caso de un local—, debe "venir expresamente excluido en el título constitutivo". Si no consta en los estatutos, tiene la obligación de pagar.

Los conflictos más habituales

Entre los conflictos más comunes destaca la morosidad. Ante un impago, la comunidad puede reclamar la deuda primero amistosamente y, si no hay respuesta, aprobar en junta la certificación de la deuda para exigirla por la vía judicial, con el añadido de intereses y costas.

Tenemos derecho a hacer obras siempre que no menoscaben la seguridad del edificio"

Xabier Bilbao

Abogado

Las obras son otro foco clásico de tensión. Aunque cada propietario tiene derecho a reformar su vivienda, Bilbao recuerda que existen límites claros: "tenemos derecho a hacer obras siempre que no menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general, no puede perjudicar derechos de otro propietario". Además, para modificar elementos comunes como balcones o terrazas es imprescindible el consentimiento de los vecinos.

La ley permite acudir a un juzgado para solicitar la prohibición de uso del inmueble"

Xabier Bilbao

Abogado

Finalmente, la ley prohíbe las actividades molestas, insalubres o peligrosas. Frente a un vecino que causa ruidos o daños, la comunidad puede defenderse. El abogado destaca que la protección es tal que, en casos graves, "la ley permite acudir a un juzgado para solicitar la prohibición de uso del inmueble" de forma provisional.