Claves que todo inquilino y propietario debe conocer antes de firmar un contrato de alquiler de una vivienda: "Derechos y obligaciones"

La Asociación de Consumidores Irache ha recibido más de 400 reclamaciones y consultas relacionadas con los alquileres en los dos últimos meses, una cifra que ha puesto de manifiesto el gran desconocimiento que existe sobre este tema. En una intervención en COPE Navarra, Susana Arizcun, portavoz de Irache, ha subrayado la importancia de que tanto propietarios como inquilinos conozcan sus derechos y obligaciones, especialmente ante la nueva normativa que regula aspectos como las zonas tensionadas.

Según ha explicado Arizcun, las dudas más frecuentes han girado en torno a la duración de los contratos, las condiciones de las fianzas, las rentas a aplicar y, de forma muy destacada, los alquileres para estudiantes. Propietarios que desean alquilar sus pisos a universitarios han consultado sobre qué tipo de contrato firmar, por cuánto tiempo, qué obligaciones implica y si deben figurar todos los inquilinos. Del mismo modo, han surgido preguntas sobre la devolución de la fianza y cómo proceder si se han realizado obras o desperfectos en la vivienda.

Es fundamental saber nuestros derechos y nuestras obligaciones

A continuación, se han resuelto las preguntas más habituales que han llegado a la asociación:

¿Cuánto dura el alquiler?

Arizcun ha aclarado que, salvo para estudiantes, el alquiler es anual con una prórroga de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa. Si el propietario desea rescindir el contrato al llegar a los 5 años, ha de avisar con 4 meses de antelación. Si es el inquilino quien quiere irse, debe hacerlo con 2 meses de preaviso. En caso de que ninguna de las partes comunique nada, el inquilino ha ganado el derecho a prorrogar el contrato hasta 3 años más. Durante esta prórroga, el inquilino puede rescindir el contrato avisando con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.

¿Se puede pagar en mano el alquiler?

La ley ha establecido que el pago se realice por medios electrónicos. Aunque se podría pagar en mano si no hubiese otra opción, lo recomendable es que quede constancia a través de una transferencia bancaria para la seguridad de ambas partes, especialmente del inquilino, que así puede demostrar que ha cumplido con el pago.

¿Conviene poner la luz y el gas a nombre de los inquilinos?

La respuesta de Irache ha sido un "sí" rotundo. De esta manera, el contrato de suministro queda a nombre del inquilino, quien puede negociar las tarifas directamente con la compañía. Además, si deja de pagar, la responsabilidad recae sobre él y no sobre el propietario. En cuanto a los gastos de comunidad, normalmente los paga el propietario, pero se puede pactar por escrito en el contrato que los asuma el inquilino. “Cuidado con lo que firmamos”, ha advertido Arizcun.

¿Puede la inmobiliaria cobrar honorarios al inquilino?

No. La Ley de Vivienda ha dejado claro que los gastos de gestión inmobiliaria solo se le pueden cobrar al propietario.

¿Se debe hacer constar el alquiler en algún registro?

Sí. Al firmar un alquiler de vivienda habitual libre, el propietario tiene la obligación de inscribirlo en el registro de contratos de arrendamiento de vivienda de Navarra en el mes siguiente a la firma. Una vez finalizado, se debe comunicar su baja. Los alquileres de VPO son inscritos directamente por la Dirección General de Vivienda.

¿Es obligatorio el certificado energético?

Sí, para poner un piso en alquiler es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética. La única excepción son los alquileres de menos de 4 meses al año.

¿Quién debe pagar las reparaciones de la casa?

El propietario debe asumir las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Los pequeños arreglos por el desgaste del uso diario, como la reparación de una lavadora estropeada, los tiene que asumir el inquilino. Sin embargo, si hay que cambiar un electrodoméstico porque es muy viejo, le corresponde al propietario.

El caso particular de los alquileres a estudiantes

Para los estudiantes, se pueden realizar contratos de temporada, habitualmente de septiembre a junio. Al finalizar, se puede volver a alquilar a otras personas durante el verano o pactar con los estudiantes una mensualidad a cambio de reservarles la vivienda. Arizcun ha insistido en la importancia de realizar un inventario detallado de qué hay en la vivienda. También ha recordado que no se puede firmar un contrato temporal a alguien que va a usar el inmueble como vivienda habitual.

¿Puede el inquilino alquilar la vivienda a otro?

No se puede subarrendar la vivienda sin el consentimiento expreso del propietario.

¿Puede el inquilino desistir del contrato cuando quiera?

El inquilino puede hacerlo una vez hayan transcurrido 6 meses desde la firma. Las partes pueden pactar una indemnización para el propietario de una mensualidad por cada año que quede por cumplir, calculándose la parte proporcional si es durante el primer año.

¿Puede el propietario necesitar la vivienda antes de finalizar el contrato?

Si en el contrato se ha incluido una cláusula que contemple la necesidad de la vivienda para uso propio, de ascendientes, descendientes o cónyuge en caso de divorcio, el propietario puede rescindir el contrato antes de los 5 años. Para ello, debe poder demostrarlo y avisar al inquilino con dos meses de antelación.

Asesorarse antes de firmar, la clave para evitar problemas

Susana Arizcun ha insistido en la necesidad de informarse bien antes de firmar cualquier documento. “Sepa cómo está la ley, léase despacio el contrato que vaya a firmar, si duda, pregúntenos en Irache”, ha recomendado. La asociación ofrece asesoramiento para explicar derechos y obligaciones, e incluso ayuda a redactar los contratos para evitar problemas futuros. Según ha señalado, reciben casos problemáticos tanto de alquileres gestionados por inmobiliarias como entre particulares, si bien la inmobiliaria debería conocer la ley. No obstante, ha destacado la imparcialidad de un organismo como Irache.

Al final has pactado algo por escrito y es más complicado, salvo que haya alguna cláusula abusiva. Por eso es fundamental saber de ello

La experiencia de la asociación ha demostrado que los problemas surgen cuando las cosas no se hacen bien desde el principio. “A Irache no nos llega lo bueno, aquí llega lo malo”, ha confesado Arizcun. Contratos mal hechos, pagos en metálico sin recibo, acuerdos verbales que no se pueden demostrar, inquilinos que destrozan la vivienda o propietarios que no realizan los arreglos necesarios son solo algunos de los conflictos que han atendido. Por ello, la prevención y el conocimiento son fundamentales para que el alquiler no se convierta en una fuente de desesperación.