España encara la recta final de una campaña electoral en la que la que la vivienda ha sido centro de debate y de anuncios. El problema viene de largo pero la primera Ley de Vivienda de la democracia ha sido aprobada justo en fecha de mítines a pesar de que el gobierno de coalición llevaba buscando un acuerdo interno y después parlamentario desde el inicio de la legislatura.

Según el informe COPE, el tope de los alquileres recortará aún más la oferta en un mercado con precios en máximos que ya obliga a destinar más del 40% de los ingresos al pago de la vivienda.

Los precios de alquiler y compra suben un 50% en la última década

Alquilar o comprar se encarece mes a mes y ya se nota cierta contracción en el mercado inmobiliario pero el interés por la vivienda sigue siendo elevado en España. No hay que olvidar que el inmueble en propiedad se percibe como un activo seguro de ahorro y más en tiempos de elevada inflación.

De hecho, la compra venta se mantiene en el entorno de las 50.000 operaciones mensuales, 54.908 en marzo según el Colegio de Registradores, niveles potentes, aunque con una caída de casi un 4% con respecto al mismo mes del año anterior, y es que los hogares no son inmunes a la inflación y a la subida de tipos.

Pero el imparable ascenso de los precios de la vivienda en todas sus modalidades son el mejor termómetro para comprobar la salud del sector inmobiliario.

La compra se encarece a un ritmo medio del 10% mensual en tasa interanual o lo que es lo mismo, un piso de 80m2 cuesta, de media, 169.040 euros, mientras que el año pasado costaba 152.136 euros. Pero hay 5 comunidades que superaron esta media en abril, se trata de Baleares, Canarias, Navarra, Comunidad Valenciana y Andalucía con incrementos que llegan al 25%. Baleares, Madrid y País Vasco encabezan el ránking de regiones más más caras según el portal inmobiliario Fotocasa.

Y quien busca alquiler se encuentra con máximos históricos.

Los precios baten récords mes a mes, en abril la subida media interanual fue del 7,5% pero llegando al 13% en Madrid o Barcelona. Además 6 comunidades registraron incrementos de doble dígito: Baleares (32,5%), Canarias (22,5%), Comunidad Valenciana (16,5%), Cantabria (14,8%), Madrid (12,8%) y Navarra (11,2%). Así en la última década los precios del alquiler y de la compra han subido un 50% impactando en las economías domésticas que ya destinan el 43% de sus ingresos al pago de la vivienda, niveles nunca vistos.

El alquiler en España, un problema de oferta que se agravará con la nueva Ley de Vivienda

El gobierno ha logrado sacar adelante la Ley de Vivienda en plena campaña. La norma está a la espera de ser publicada en el Boletín Oficial del Estado, pero desde el sector inmobiliario ya dejan claro que traerá la salida de muchas viviendas del ya mermado parque del alquiler. "Esta norma causa inseguridad jurídica y desamparo en los propietarios lo que desembocará en una contracción de la oferta" asegura María Matos directora de Estudios de Fotocasa.

Los portales inmobiliarios ya detectan que la mitad de los propietarios buscará blindarse frente al tope de precios por tres vías: subiendo el alquiler una vez finalice el contrato, buscando inquilinos más solventes o vendiendo el inmueble, aunque esta última opción es la menos contemplada.

La nueva ley establece topes a la subida del alquiler del 2% para este año, del 3% para el siguiente y para el 2025 los incrementos los marcará un nuevo índice aún por definir. La norma también fija límite de precios en zonas tensionadas tanto para grandes tenedores, con más de 5 viviendas en alquiler como para pequeños tenedores y prohíbe los desahucios sin fecha y hora. Además, los gastos inmobiliarios y de gestión en la firma del contrato correrán a cargo del propietario.

Estos son algunos puntos de una ley que reducirá la oferta porque, asegura José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra "los topes sólo funcionan en situaciones de monopolio y no es el caso del mercado del alquiler en España".

Como el resto de expertos, García Montalvo asegura que la solución pasa por ampliar la oferta, por eso aplaude los incentivos fiscales que recoge la ley para sacar al alquiler viviendas cerradas pero lamenta que no se haya optado por buscar la cesión de inmuebles por parte de grandes tenedores a cambio de seguridad en el cobro de las rentas, una vía rápida asegura para ampliar el parque del alquiler en al menos 20.000 viviendas mientras llegan las 120.000 de alquiler social prometidas por el presidente Pedro Sánchez en campaña.

Sobre el aval público del 20% para menores de 35 años que quieran comprar este catedrático sostiene que además de su limitado impacto, apenas 50.000 viviendas, la iniciativa va en contra del objetivo de fomentar el alquiler en un país en el que sólo el 16,5% de la población está arrendado frente al 35% recomendable para favorecer la movilidad de los trabajadores.

El encarecimiento del crédito enfría la compra y calienta el alquiler

La elevada inflación ha llevado a los bancos centrales a emprender una escalada en la subida de tipos, en el precio del dinero, para enfriarla economía. La receta es sencilla, si pedir prestado cuesta más hogares y empresas consumirán menos y esa rebaja de la demanda llevará a una bajada de precios. En eso están los supervisores.

En apenas 10 meses el Banco Central Europeo ha llevado los tipos del 0% al 3,75% y eso ha impactado de lleno en las hipotecas variables vinculadas al Euribor que ya roza el 4% lo que supone un encarecimiento medio unos 339 euros más al mes para una hipoteca de 180 mil euros a 25 años.

Las turbulencias financieras de las últimas semanas con el rescate de varios bancos regionales de EEUU y una inflación que ha entrado en la senda de la moderación han llevado a los bancos centrales a ralentizar el ritmo de subida de tipos, pero la propia presidenta del BCE, Christine Lagarde decía con claridad hace un par de semanas: "No hay pausa, nos queda terreno por recorrer" y es que la inflación aún sigue lejos del objetivo del 2%.

"El encarecimiento del crédito no ha terminado, sí podemos decir que la mayor parte de la cuesta ya ha acontecido confiando en que a finales del 2024 ó 2025 el BCE pueda aflojar un poco" asegura Santiago Carbó, catedrático de economía de la Universidad de Valencia quien cree que en julio el supervisor parará para evaluar la situación.

En cuanto al Euribor, el mercado ya descuenta esa ralentización en la subida de tipos por lo que los analistas no esperan que supere por mucho la barrera del 4%.

Pero el despegue del diferencial ha sido meteórico, más de 4 puntos en poco más de un año. Así el 60% de los compradores se ha visto afectado por la subida de tipos, un 31% ha paralizado la operación según el portal inmobiliario Fotocasa.

Las entidades endurecen las condiciones y reducen las concesiones, pero también caen las peticiones de los clientes según el Banco de España. Potenciales compradores que desisten y se pasan al mercado del alquiler empujando los precios al alza. Unos precios de la vivienda que seguirán al alza con incrementos medios por encima del 5% al cierre del 2023 según cálculos de los portales inmobiliarios.