La futura ley de vivienda incluirá la limitación de los alquileres. Es el punto más polémico de una norma de la que de momento sólo se conoce el trazo grueso y que tal y como está planteada puede generar el efecto contrario al que busca: la bajada del precio de los alquileres en zonas tensionadas, básicamente Madrid y Barcelona, y alguna que otra capital de provincia o con fuerte presencia de turismo. Además de que su aplicación no será fácil y podría dilatarse en el tiempo.

¿Dónde y cómo se limitará el precio del alquiler?

Las limitaciones de alquiler afectarán a las consideradas zonas tensionadas. ¿Qué es una zona tensionada? Pues a la espera de la definición final que recoja el texto se trataría de ciudades con fuertes subidas de los alquileres con respecto al IPC o en las que el precio medio del alquiler suponga el 30% de los ingresos medios de la zona. En esos puntos se establecerían rentas máximas de alquiler en base al índice de referencia elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

¿A quién afectaría? A grandes tenedores, a empresas con más de 10 viviendas, que el Gobierno calcula que tienen en su poder unos 150.000 inmuebles. Los particulares no tendrían límite al alquiler, pero sí estarían obligados a congelarlo y si lo bajan se beneficiarían de hasta un 90% de bonificación de la renta obtenida, quedarían libres de tributar 9 de cada 10 euros.

¿Esto conseguirá bajar los precios? “No conseguirán bajar los precios, lo hemos visto en Barcelona, donde, además, se ha reducido considerablemente la oferta y se está potenciando la economía sumergida” asegura a COPE Julián Salcedo, presIdente del Foro de Economistas Inmobiliarios. Y es que en el último año, en la Ciudad Condal, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 40% y se han firmado un 17% menos de contratos. En la misma línea, Gregorio Izquierdo, presidente del Instituto de Estudios Económicos añade “no sólo reducirá la oferta sino que también redundará en una menor inversión en la mejora de los inmuebles” y desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario, AEPSI, su vicepresidenta, Montserrat Moreno explica “se dejará de invertir en estas zonas tensionadas, que son las más caras para comprar y rehabilitar, habrá menos oferta y como la demanda seguirá siendo fuerte quien se anime a alquilar se decantará por los perfiles más solventes dejando fuera del mercado a muchas personas”. Otro punto importante a tener en cuenta es que serán las CCAA, que son las que tienen las competencias en vivienda, las que tendrán que solicitar la declaración de zona tensionada. El PP ya ha dicho que recurrirá la norma ante el Constitucional lo que marca el camino a las comunidades gobernadas por este partido.

Impuesto a las viviendas vacías, eso también queda en manos de los ayuntamientos

La nueva ley también recogerá un recargo de hasta el 150% del IBI para los propietarios de 4 o más inmuebles, aquí da igual si se es particular o empresa, que mantengan la vivienda ocupada sin causa justificada. Habrá que ver cómo queda finalmente la definición de lo que es una vivienda vacía, pero por competencias serán los ayuntamientos los que decidan si lo aplican o no. Madrid ya ha dicho que no lo va a aplicar, y como destaca la vicepresidenta de AEPSI “lo que hará quien las tenga será ponerlas a la venta o bien registrar a alguien en esa vivienda como si estuviera residiendo ahí pero, desde luego, lo que no va a pasar es que la alquile a alguien que no le dé solvencia”.

Un 30% de las promociones serán para vivienda pública

Y la mitad de esa vivienda tendrá que destinarse a alquiler social. Los expertos aseguran que ampliar la vivienda pública es la manera de hacer que bajen los precios, que haya suficiente oferta para cubrir la demanda es lo que hará que se rebajen los precios. También existe la posibilidad de que al reducirse la cantidad de vivienda libre que se puede construir, esto impulse los precios en ese otro sector. Más vivienda pública y más protección jurídica e incentivos a los propietarios, por ahí pasaría la solución al mercado del alquiler, nos dice el economista Gregorio Izquierdo quien considera que la Ley va precisamente en la dirección contraria.

¿Cuándo comenzará a aplicarse?

El texto debe aprobarse en Consejo de Ministros, en principio, antes de que termine el año y a partir de ahí comenzará la tramitación parlamentaria que podría extenderse hasta finales del 2022. Además, para poder ser aplicada: primero tiene que contar con la aprobación de comunidades autónomas y ayuntamientos, que son quienes tienen las competencias y además haría falta ese índice de referencia de precios que prepara el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que aún maneja cifras previas a la pandemia. Así que, de momento, parece lejana la entrada en vigor de una norma que busca solucionar un problema urgente y además con el riesgo de agravarlo.