Sandra Tardáguila, experta inmobiliaria: "No hay que confundir pagar la hipoteca con cancelarla en el registro. Si tú no la cancelas, la carga sigue constando"

El proceso de comprar o vender una vivienda conlleva una serie de gastos adicionales al precio del inmueble que tanto compradores como vendedores deben tener en cuenta. 

Para aclarar todas las dudas, la experta Sandra Tardáguila, de A10 Inmobiliaria, ha detallado en COPE Navarra cada uno de los impuestos y trámites que deben afrontarse en la operación, diferenciando las obligaciones según la parte y el tipo de inmueble. Aquí tienes una guía de lo que tienes que tener en cuenta y lo que te cuesta comprar y vender una vivienda.

Gastos para el comprador de obra nueva

En el caso de adquirir una vivienda de obra nueva, el comprador tiene que asumir el pago del 10 % de IVA, los gastos de notaría y registro y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Tardáguila explica que el AJD es "un impuesto que se paga cuando se formalizan determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos", y que por norma general, corresponde pagarlo al comprador.

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La experta ha matizado que, en el caso concreto de Navarra, este impuesto es del 0,5 por 100. Sin embargo, también ha señalado una excepción importante: si el pago está vinculado a una hipoteca, desde el año 2018 este gasto lo asume la entidad bancaria.

Comprador en una vivienda de segunda mano

Para la compra de una vivienda de segunda mano, el principal impuesto es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP, que en Navarra asciende al 6 por 100). Sandra Tardáguila ha informado de que existe una bonificación: "Si tu vivienda es habitual y tienes más de 2 hijos que sean menores de 18 años, en vez del 6 pagarías el 5%. A esto se suman los gastos de notaría y registro, que no llegan al 2%, y la parte proporcional del IBI, si así se ha pactado en el contrato.

Gastos que debe asumir el vendedor

Por su parte, el vendedor también tiene una serie de gastos obligatorios. La experta de A10 Inmobiliaria los resume en cuatro puntos clave: el incremento patrimonial, la plusvalía municipal, los costes de cancelación de la hipoteca si la hubiera y los certificados obligatorios.

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El incremento patrimonial se aplica sobre la ganancia obtenida en la venta. "Si vendes por más precio del que adquiriste de la vivienda, pagarás por ese incremento", ha aclarado Tardáguila. No obstante, existen excepciones importantes, ya que el vendedor no tendría que pagar si va a reinvertir el dinero de la venta en la compra de otra vivienda habitual.

Otra excepción a este pago se produce cuando el vendedor es mayor de 70 años, vende su vivienda habitual y el incremento patrimonial es menor de 300.000 euros.

En cuanto a la plusvalía municipal, este impuesto depende de cada ayuntamiento y se abona siempre que haya un incremento del valor del suelo. Sandra Tardáguila ha sido clara: "Si la vendes por menor precio del que la compraste, no pagas nada".

Uno de los puntos que más confusión genera es la cancelación de la hipoteca. La experta advierte que no es suficiente con terminar de pagar el préstamo, sino que es imprescindible cancelarlo también en el registro. "Si no la cancelas registralmente, la carga sigue constando", subraya. Para ello, es necesario solicitar el certificado de deuda 0, un trámite que, según Tardáguila, es gratuito.

No hay que confundir pagar la hipoteca con cancelarla en el registro"

Sandra Tardáguila

A10 Inmobiliaria

Finalmente, el vendedor debe presentar dos documentos obligatorios. El certificado de eficiencia energética, que es imprescindible para vender, y el certificado de la comunidad, que justifica que el propietario está al corriente de todos los pagos y cuotas de la comunidad de vecinos.