La compra de un inmueble es una operación que, en muchos casos, sólo se afronta una vez en la vida. Generalmente, supone una inversión importante y, como es lógico, no está exenta de riesgos que, aunque siempre van a existir, hay formas de reducirlos.

Por ello, hoy nos gustaría conocer cómo son estas operaciones y cómo podemos tener en cuenta todos esos elementos para hacer la compra de nuestro hogar lo más segura posible.

Juan de Arcos Córdoba es Socio - Abogado del departamento Mercantil de Hispacolex Bufete Jurídico y lo ha explicado todo en COPE Más Málaga

Qué entendemos por compraventa

La compra de una vivienda se da cuando dos personas acuerdan transmitir la propiedad de un inmueble determinado a cambio de un precio y en unas condiciones particulares. Así, desde el mismo momento en el que existe acuerdo sobre estos extremos, podríamos estar hablando de que existe un contrato de compraventa, ya que nuestro Código Civil no establece una forma específica para la existencia del contrato. Sin embargo, en la práctica esta operación es algo más dilatada y requiere, en la mayoría de los casos, algunos trámites.

Como en la mayoría de negocios jurídicos, hay tantos tipos de compraventa como tipos de inmuebles y situaciones personales. Podemos encontrarnos, por ejemplo, con compraventas “sobre plano”, es decir, de inmuebles que aún no han sido construidos; compraventa de viviendas de segunda mano, de locales comerciales, de complejos inmobiliarios, para inversión o para constituir vivienda habitual. Por ello, cada caso requerirá unos procedimientos y análisis distintos para evitar futuros problemas que pudieran surgir por una mala tramitación de la compra.

Qué tenemos que hacer

En este caso, donde vamos a comprar un inmueble que ya fue construido en su día y que ha tenido un primer propietario y donde, además, no vamos a necesitar financiación externa, el primer paso, una vez las partes han mostrado su interés en comprar y vender el inmueble, habitualmente es firmar un documento de reserva con la inmobiliaria.

Por medio de este documento, la parte interesada abona una cantidad de dinero en concepto de señal comprometiéndose la parte vendedora a retirar el bien del mercado por un plazo determinado. Durante este plazo, el comprador podrá realizar dos labores:

• Investigación sobre el bien: conocer si éste tiene cargas, si se encuentra al corriente de impuestos y otras obligaciones (por ejemplo, de las cuotas de la comunidad de propietarios) y, lo más importante, conocer si todos sus elementos son conformes a la regulación urbanística.
• Obtención de la financiación para la compra del inmueble si no se dispone de los fondos propios para ello.

En otras ocasiones, esta señal o reserva es incluida directamente en el contrato de compraventa privado, a través del conocido pacto de arras. Este contrato, que resultará vinculante para ambas partes, deberá contener todos los elementos de la compraventa. Desde la perfecta identificación de las partes y del inmueble, hasta las condiciones en las que se llevará a cabo la transmisión. Así, deberá quedar perfectamente definido el precio, la forma de pago del mismo, la asunción de los gastos que conlleva la operación y el plazo para la elevación a público del acuerdo.

• Left6:No existe configuración de publicidad para el slot solicitado

Como hemos dicho antes, uno de los pactos que se incluirán en este contrato privado de compraventa es el pacto de arras. El Código Civil, en su art. 1.454 nos habla de este pacto exponiendo las consecuencias que tendría el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el caso de acordar la entrega de estas arras o señal:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Pero hemos de advertir que no siempre que se entregue una cantidad en concepto de arras entrará en juego lo expuesto en el artículo anterior. Para ello, según ha señalado en reiteradas ocasiones nuestro Tribunal Supremo, será necesario que se haga referencia expresa a que estamos ante este tipo de arras, conocidas como penitenciales. De lo contrario se entenderá que estamos ante unas arras confirmatorias que, como su propio nombre indica, se configuran como una confirmación de la voluntad del comprador, que entrega esta cantidad a cuenta del precio de la compraventa. Así, como decimos, para que entre en juego la regla contenida en el art. 1.454 del Código Civil habrá de hacerse constar de forma expresa en el contrato.

Una vez firmado este contrato de compraventa, como decimos, ya podríamos considerar realizada la compraventa, pues este será vinculante para ambas partes. Sin embargo, esto no es del todo así. En la mayoría de los casos, las partes dejan dos elementos esenciales para el momento de la elevación a público del contrato.

Estos elementos son: el pago del precio pactado y la entrega de la posesión del inmueble, comúnmente llamado entrega de llaves.

Firmarlo en la notaría

No es obligatorio porque, como decimos, para la validez del contrato no se exige ningún requisito de forma. Sin embargo, esto lo hacemos para otorgarle eficacia probatoria frente a terceros permitiendo su acceso al Registro de la Propiedad.

Para ello las partes deberán comparecer ante notario y formalizar, con su intervención, el contrato de compraventa. Al igual que en el documento privado, en este se detallarán todos los aspectos relativos a la operación, dando fe el Notario de la veracidad de los mismos.

Y, además, es donde se entregarán los cheques y las llaves del inmueble.

Tenemos la escritura

En primer lugar, habremos de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (si corresponde) ante el organismo correspondiente. Una vez liquidado, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad al que pertenezca el bien y proceder a la inscripción del mismo, lo que también devengará unos honorarios que habrán de abonarse por la parte compradora.

Quién abona todos los gastos

Los gastos principales en la compraventa son:

• Honorarios de la inmobiliaria, que habitualmente los paga la parte vendedora, pues es la que realmente contrata los servicios de la inmobiliaria.
• Honorarios de la notaría, que, habitualmente se pacta que los paga la parte compradora. Sin embargo, esto no tiene por qué ser así, pues las partes pueden pactar su pago al 50% o hacerlo “conforme a ley”. El art. 1455 del Código Civil, nos indica que la regla general será que el vendedor se haga cargo de los gastos del otorgamiento de la escritura y de la primera copia y el resto sea abonado por el comprador (60%-40%).
• Honorarios del Registro de la Propiedad, como hemos dicho anteriormente, serán abonados por la parte compradora, ya que es la interesada en que el inmueble conste inscrito a su nombre.

Otros gastos

Como no podía ser de otra manera, nos queda por pagar los impuestos. Dependiendo del tipo de inmueble que compremos vamos a tener que liquidar un impuesto o pagar otro. En nuestro ejemplo, donde adquirimos un inmueble de segunda mano, estamos obligados a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Este impuesto, en Andalucía, tiene un tipo de gravamen del 7% con carácter general y tenemos un plazo de 2 meses desde la fecha de la escritura para liquidarlo rellenando el modelo 600.

Sin esto no podremos inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad.

Por último, tenemos el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que, aunque el obligado a su pago será el vendedor (pues es el titular del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso), este podrá repercutir el importe correspondiente al transcurso del tiempo que va desde la fecha de la compraventa hasta el final del año.

En estos casos, lo normal es que en la misma escritura de compraventa se pacta que el importe correspondiente al año en curso se prorrateará entre ambos.

Como se puede observar, el proceso de compra de un inmueble conlleva diversos pasos que, si bien pueden parecer simples, tienen una gran importancia. De su correcta realización dependerá que la propiedad sea transmitida correctamente o que no seamos sorprendidos con sanciones de la AEAT por una incorrecta liquidación del impuesto correspondiente.

Además, me gustaría hacer hincapié en que el ejemplo que hemos utilizado es el más básico. Hay multitud de variables que podrían hacer la operación mucho más compleja y que tienen que ser analizadas con detenimiento (vendedores no residentes, inmueble en casco antiguo con algún tipo de calificación urbanística de protección, inmuebles con inquilinos, deudas, hipoteca, etc).

Por ello, para mitigar, en la medida de lo posible, los riesgos inherentes a la operación, siempre es recomendable estar asistido por un abogado especializado en la materia.