¿Cómo va evolucionando el precio de la vivienda en Málaga?

 El precio de la vivienda en Málaga lleva años siendo uno de los temas que más conversación genera entre compradores, propietarios e inversores. La sensación general es clara: comprar una casa resulta cada vez más caro, tanto en la capital como en el conjunto de la provincia. Para entender qué está ocurriendo realmente y hacia dónde puede ir el mercado, hemos elaborado un análisis con el asesoramiento de Davo Law Offices, abogados inmobiliarios en Málaga con amplia experiencia en operaciones de compraventa, inversión y asesoramiento jurídico en el sector residencial. 

 Málaga capital, en el centro de la presión inmobiliaria  

La ciudad de Málaga se ha convertido en uno de los principales motores del aumento de precios en Andalucía. En los últimos años, el coste medio del metro cuadrado en la capital se ha duplicado con creces, superando los 4.000 euros en 2025 según los principales índices inmobiliarios. Este crecimiento, sin embargo, no ha sido homogéneo: las zonas más próximas al litoral, los barrios históricos rehabilitados y los distritos con mejor conexión y servicios han experimentado subidas más acusadas. En cambio, los barrios periféricos han mantenido precios más contenidos, aunque también con incrementos constantes.

Desde el punto de vista jurídico, Davo Law Offices destaca que esta evolución ha incrementado la complejidad de las operaciones. La mayor competencia entre compradores, los cambios en los contratos de arras y la necesidad de revisar con detalle la situación urbanística de los inmuebles hacen que el asesoramiento legal resulte cada vez más importante.

 Una década de subidas casi ininterrumpidas  

Si se observa la evolución del mercado desde 2015, el cambio resulta muy llamativo. Tras los años más duros de la crisis inmobiliaria, Málaga comenzó a recuperar valor de forma progresiva. En aquel momento, el precio medio por metro cuadrado en la capital rondaba los 1.500–1.600 euros, mientras que en la provincia se situaba ligeramente por encima, impulsado por zonas costeras con fuerte atractivo turístico.

A partir de 2017, la tendencia alcista se intensificó. Los precios empezaron a crecer a ritmos anuales elevados, con incrementos de dos dígitos en algunos ejercicios, reflejando un aumento sostenido de la demanda y una oferta que no crecía al mismo ritmo. Durante 2020 y 2021, en lugar de producirse una corrección, el mercado mostró una resistencia notable; y, aunque se ralentizaron algunas operaciones, los precios siguieron aumentando, apoyados por los bajos tipos de interés y el interés creciente por viviendas mejor ubicadas o con mayor calidad.

En los años más recientes, entre 2023 y 2025, Málaga capital ha registrado algunos de los mayores incrementos de precio de todo el país, con subidas anuales que han superado el 14 % en 2023 y que llegaron a situarse por encima del 20 % en determinados momentos de 2024. Ya en 2025, aunque el ritmo de crecimiento muestra cierta moderación, los precios se mantienen en máximos históricos, consolidando a Málaga como una de las ciudades más caras de España para comprar vivienda y confirmando que la presión entre oferta y demanda sigue muy presente.

 Vivienda nueva y vivienda usada: dos ritmos distintos  

Uno de los aspectos más interesantes del mercado malagueño es la diferencia entre la vivienda nueva y la de segunda mano. La obra nueva mantiene precios elevados, en parte debido al aumento de los costes de construcción y a la escasez de suelo disponible en zonas consolidadas. Sin embargo, la vivienda usada ha sido la que más se ha encarecido en términos porcentuales durante los últimos años.

La razón principal es clara: hay mucha más demanda que oferta. Muchas personas buscan vivienda de forma inmediata y el mercado de segunda mano ofrece una respuesta más rápida que las promociones en desarrollo. Este desequilibrio ha provocado que viviendas que hace una década se consideraban de precio medio ahora se sitúen claramente por encima de la capacidad económica de muchas familias locales, especialmente en Málaga capital.

 El papel del turismo y la inversión extranjera  

El turismo es otro factor que ha tenido un peso decisivo en la evolución del mercado. Málaga y la Costa del Sol se han consolidado como destinos internacionales de primer nivel, tanto para estancias vacacionales como para residencias de larga duración. En concreto, la inversión extranjera ha sido especialmente activa en la provincia. Un porcentaje muy elevado de las compraventas lo realizan compradores no residentes, atraídos por el clima, la calidad de vida y la rentabilidad del alquiler. Este fenómeno ha contribuido a elevar los precios, sobre todo en las zonas más demandadas del litoral y en determinados barrios de la capital. Desde la óptica legal, los abogados inmobiliarios señalan que este perfil de comprador requiere un control jurídico exhaustivo, especialmente en aspectos fiscales, registrales y contractuales, para evitar problemas futuros.

 Oferta limitada y crecimiento de la población  

Otro factor determinante es el crecimiento poblacional. Málaga ha ganado habitantes de forma constante en la última década, tanto por llegada de población extranjera como por desplazamientos internos desde otras provincias.

Este aumento no ha ido acompañado de una producción suficiente de vivienda nueva. Los tiempos administrativos, la falta de suelo finalista y las dificultades urbanísticas han limitado la capacidad de respuesta del mercado. El resultado ha sido una presión constante sobre los precios, especialmente en la capital.

 ¿Qué se puede esperar en los próximos años?  

Todo apunta a una etapa de mayor moderación en el ritmo de subida, aunque sin descensos bruscos a corto plazo. Los precios han alcanzado niveles elevados y el acceso a la financiación se ha endurecido, lo que puede enfriar parte de la demanda. Aun así, Málaga se mantiene fuerte en el mercado por su atractivo internacional y su crecimiento económico, una demanda sostenida y una oferta limitada. Por ese motivo, los expertos coinciden en que el mercado seguirá mostrando valores altos, con posibles ajustes en determinadas zonas, pero sin una caída generalizada.