Hacienda advierte de que este es el impuesto a pagar si compras una casa okupada en España y cuál es el dato que hay que revisar antes

La compra de una vivienda okupada, pese a su atractivo por el descuento de entre un 30% y un 50% frente al valor de mercado, conlleva una trampa fiscal que muchos adquirentes desconocen: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede calcularse sobre el valor catastral o de mercado, y no sobre el precio real pagado.

Así lo ha aclarado la Dirección General de Tributos (DGT) en una resolución del 18 de septiembre, que despeja dudas sobre cómo grava Hacienda estas operaciones, cada vez más frecuentes en un contexto donde las denuncias por okupación ilegal en España alcanzaron las 16.426 en 2024, un 7,4% más que el año anterior, según datos del Ministerio del Interior.

El problema fiscal surge porque, en ausencia de un contrato de alquiler o título que regule la relación entre el propietario y los ocupantes, la Dirección General del Catastro no puede establecer un "valor de referencia" para el inmueble. En estos casos, la Agencia Tributaria aplica como base imponible la mayor de estas tres magnitudes: el valor declarado por las partes, el precio de compra o el valor de mercado.

"Esto significa que, aunque se negocie un descuento por la okupación, el contribuyente podría terminar pagando el ITP como si la vivienda estuviera libre", explica El Economista en un análisis reciente.

 El valor de mercado, la clave oculta  

La DGT subraya que, al carecer de valor de referencia, el cálculo del ITP, cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, recae sobre el valor de mercado, que suele ser muy superior al precio pactado. Este criterio se aplica incluso si el comprador asume costes adicionales, como desalojar a los ocupantes o reparar daños. La resolución señala que "la falta de disposición libre del inmueble por parte del vendedor no exime de tributar por su valor real".

El escenario se agrava en comunidades como Cataluña, donde se concentran el 42,6% de las okupaciones nacionales (7.009 casos en 2024), y donde el valor de mercado de las viviendas en zonas turísticas como Barcelona suele dispararse. "Comprar una casa okupada en estas áreas puede generar una factura fiscal desproporcionada", advierte un experto tributario consultado.

 Cómo impugnar la valoración de Hacienda  

Frente a esta situación, la DGT detalla dos vías para recurrir:

• Impugnar la liquidación: Una vez que Hacienda notifique el pago del ITP, el contribuyente puede presentar alegaciones con pruebas que justifiquen un valor menor. El Catastro revisará entonces la valoración, aunque rara vez ajusta cifras sin documentación sólida (como informes periciales independientes).

• Participar en el trámite anual del Catastro: Antes del 30 de octubre, este organismo publica un borrador de valores de referencia y abre un plazo de 10 días para que los ciudadanos presenten objeciones. La resolución definitiva se emite en diciembre y puede recurrirse ante los tribunales.

 Contexto nacional: la okupación, un problema en alza  

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Los datos oficiales reflejan un repunte preocupante. Tras dos años de descensos, las okupaciones ilegales volvieron a crecer en 2024, con Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana a la cabeza. Provincias como Barcelona registraron 5.077 casos, el 30,9% del total nacional. A esto se suma la lentitud judicial: el plazo medio para un desahucio ronda los 24 meses, según el Consejo General del Poder Judicial 13, lo que incentiva a muchos compradores a asumir riesgos fiscales por adquirir propiedades okupadas.

La nueva ley antiokupas, en vigor desde abril de 2025, agiliza los desalojos a 15 días en casos de allanamiento, pero no resuelve los problemas tributarios. "La normativa penal es rápida, pero la fiscalidad sigue siendo una losa", señala un agente inmobiliario de Madrid, donde las okupaciones cayeron un 43% en 2024.

Comprar una vivienda okupada puede parecer un oportunidad, pero el ahorro inicial se diluye ante impuestos calculados sobre valores irreales. Hacienda recuerda que revisar el valor de referencia del Catastro, disponible en su sede electrónica, es esencial antes de firmar. Y si este no existe, conviene presupuestar un ITP acorde al mercado, no al descuento. Como resume la DGT: "La okupación no reduce la carga fiscal; solo traslada el coste al comprador".