“España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler”. Así justifica el Real Decreto-ley 21/2018 la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Aunque no tiene efectos retroactivos para los contratos suscritos antes de su entrada en vigor -este miércoles-, permite a arrendador e inquilino someterse a su régimen jurídico si así lo convienen. Pese a que el Gobierno no ha limitado el precio de los alquileres, como se había comprometido con Podemos en su pacto presupuestario, sí ha introducido novedades importantes.

GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA

Con la nueva regulación, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato -cuando se encarga a asesores o abogados su redacción, por ejemplo- serán a cargo del arrendador siempre que sea una persona jurídica, es decir, una empresa, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Hasta ahora, muchas inmobiliarias exigían al arrendatario un mes de alquiler en calidad de honorarios de agencia cuando, en realidad, su cliente era el propietario del inmueble, que acudía a la inmobiliaria para anunciarlo. Esto era así porque en materia de honorarios rige el libre mercado y cada agente sigue un sistema de cobro en función de los usos y costumbres de cada lugar.

FIANZA

Entre las principales modificaciones del real decreto-ley está la limitación de las garantías que se le pueden exigir al arrendatario. Si bien sigue siendo obligatoria la prestación de una fianza equivalente a una mensualidad de la renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, como sería el caso de un local comercial, la norma limita otras garantías adicionales como los depósitos de dinero, la presentación de nóminas o avales bancarios que, en algunos casos de forma abusiva, venían exigiendo los propietarios. Ahora estas garantías quedan reducidas a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete si el arrendador es una persona jurídica.

DURACIÓN

Aunque casero e inquilino tienen absoluta libertad para pactar la duración del contrato, si este es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es una empresa, se prorrogará anualmente hasta alcanzar esa duración mínima de cinco años, o de siete años, salvo que el inquilino manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo.

Esto comporta que hasta alcanzar esos cinco o siete años el arrendador no podrá oponerse a la renovaciones sucesivas del contrato de alquiler salvo que necesite la vivienda para sí o para sus padres, sus hijos o su expareja en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

PRÓRROGA TÁCITA

Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato de alquiler o de cualquiera de sus prórrogas sin que el casero o el inquilino se hubieran notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaba un año más. Con el real decreto-ley, el plazo de prórroga tácita asciende a tres años.

OBRAS DE MEJORA

La nueva regulación establece que las obras de mejora en el inmueble que realice el propietario transcurridos cinco años de su duración le darán derecho a elevar la renta. Sin embargo, este aumento no podrá exceder del veinte por ciento de su importe. La diferencia con la regulación anterior está en que hablaba del transcurso de tres años en lugar de cinco. En cualquier caso, las partes pueden pactar al tiempo de celebrar el contrato que renuncian a esta facultad.

En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación del arrendador, referido a las reparaciones que tiene que realizar a su costa para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

DESAHUCIO

La nueva norma ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil al introducir cambios en el procedimiento de desahucio. En este sentido, establece que cuando se requiera al inquilino para que pague, hay que informarle de la posibilidad que tiene de acudir a los servicios sociales o de autorizar la cesión de sus datos a estos para que aprecien una posible situación de vulnerabilidad.

Si estos aprecian indicios de vulnerabilidad, deben hacérselo saber al juzgado inmediatamente, que suspenderá el proceso de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

La suspensión tendrá un plazo máximo de un mes o de dos si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

PISOS TURÍSTICOS

La nueva norma deja fuera de la LAU los pisos turísticos, que se regulan en la Ley de Propiedad Horizontal. Para frenar el auge de este tipo de alquiler, permite que las comunidades de vecinos lo limiten o veten si lo apoyan tres quintas partes de los propietarios. No obstante, esta medida solo es aplicable a los pisos turísticos que se creen a partir de su entrada en vigor.

IMPUESTOS

El real decreto elimina el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando se trate de contratos para uso estable y permanente. Además, exime al arrendatario del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cuando el arrendador sea un ente público y se trate de alquiler social de vivienda.

También fomenta la promoción de parques de vivienda pública en los Ayuntamientos con situación de superávit, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para los inmuebles sujetos a alquiler a precio limitado.

En cuanto a los inmueble desocupados con carácter permanente, permite que los Ayuntamientos exijan un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del IBI.