La vivienda se percibe como un valor seguro, una forma de ahorro aún más atractiva si cabe en momentos de precios elevados como el actual e incluso como una forma de completar la pensión una vez alcanzada la jubilación. España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, aunque, como alerta el Banco de España, esa tendencia se está invirtiendo en los menores de 35 años, ya que solo el 35% dispone de una vivienda en propiedad, frente al 70% de hace una década.

A nadie se le escapa que detrás de este desplome encontramos la situación laboral de los jóvenes, España lidera el paro juvenil en Europa con una tasa del 38% (el doble que nuestros socios europeos) y el endurecimiento del crédito, atrás quedaron los tiempos en los que los bancos ofrecían el 100% de financiación frente al 80% actual.

Aun así, la demanda de compra de vivienda sigue en máximos históricos, el 50% de quienes buscan casa lo hacen con la intención de adquirirla frente al 38% interesado en el alquiler, según el portal inmobiliario Fotocasa. El problema es que esta fuerte demanda de vivienda se da de bruces con un mercado con oferta insuficiente, lo que hace que los precios sigan escalando año a año, sobre todo el alquiler, que ya está en precios máximos del 2007, no así la compra que aún se mantiene un 18% por debajo de aquellos niveles en media nacional.

Comprar vivienda cuesta un 8,1% más que hace un año

El precio medio de la vivienda en España se ha situado en los 1.751 €/m2 a cierre del 2022, un 8,1% más que en 2021, según datos de la tasadora inmobiliaria Tinsa. Estamos hablando de una media porque hay comunidades con mayores incrementos de precios, es el caso de la Comunidad de Madrid o Aragón, con un repunte por encima del 10% o Navarra, con una subida del 8,6% con respecto al año pasado. Hay cuatro provincias con incrementos interanuales superiores al 10%, son Zaragoza, Cantabria, Asturias y Albacete y también por encima de esa barrera se encuentra Madrid capital. La ciudad de Zamora es la única que ha registrado una caída del precio de la vivienda del 7% con respecto al 2021.

Así, 2022 se ha despedido con las mayores subidas interanuales desde antes de la pandemia, ya que en 2020 los precios se incrementaron un 3,2% y un 1% en 2021. Comprar una casa hoy sale un 12% más caro de media que antes de la pandemia. A pesar de ello, la compraventa de viviendas se mantiene con fuerza con 51.998 operaciones cerradas en noviembre, un 11,8% más que el mismo mes del año anterior, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Atrás quedaron crecimientos del 20% de meses anteriores, pero esas cifras reflejan una aceleración de las compras ante el encarecimiento del crédito por la subida de los tipos de interés que ya han empujado al euríbor por encima del 3% frente cuando frente al menos 0,50% de hace un año.

Alquiler al alza, sin rastro de las bajadas registradas en pandemia

La pandemia y el confinamiento trajeron una menor demanda de alquileres y con ello una moderación e incluso caídas en los precios muy acusadas en ciudades especialmente tensionadas, como Madrid y Barcelona, con recortes de hasta el 15%. Esta tendencia comenzó a invertirse a partir de la primavera del 2022 por el fuerte aumento de la demanda. Así, el año pasado terminó con un incremento medio nacional de precios del 7,5% con un coste medio de 10,79 €/m2 según datos actualizados por el portal Fotocasa.

Hay cinco comunidades con subidas por encima de los dos dígitos: Comunidad Valenciana (16,6%), Baleares (16,5%), Canarias (15,4%), Madrid (14,0%) y Cantabria (10,1%). Eso sí, Madrid y Cataluña siguen liderando el ránking de comunidades más caras para alquilar, allí se pagan 15,36 €/m2 al mes y 14,69 €/m2 al mes, respectivamente. Si miramos por provincias vemos que en 14 de ellas el alquiler ha subido por encima del 10% e incluso el doble como es el caso de Alicante y Málaga, con impulsos del 25,7% y del 21,8% respectivamente. Y por capitales de provincia lidera Alicante con un incremento del 31,4% seguido de Málága (30,5%), Valencia (22,4%), Santa Cruz de Tenerife (20%), Barcelona (19%), Palma de Mallorca (18,6%) y Madrid (13,8%). Explica a Cope María Matos, directora de estudios de Fotocasa que "esta importante subida de precios se debe a un despertar de la demanda del alquiler tras el confinamiento, chocando con una oferta insuficiente, lo que ha empujado los precios al alza"

2023, un año en el que los precios seguirán escalando

España tiene un problema de oferta inmobiliaria, no hay viviendas suficientes para cubrir la demanda, tanto de alquiler como de compra, así que los precios van a seguir subiendo, unos incrementos que sufrirán más quienes busquen alquiler. ¿Por qué? Porque se espera que el encarecimiento del crédito enfríe la compra desviando esa demanda hacia el alquiler y más demanda implica subidas de precios. "Estimamos incrementos de precios anuales del 5% de media nacional, incluso superiores" concreta María Matos de Fotocasa que explica que solo en el último año la oferta de alquiler ha caído en un 35% por el auge de la compraventa, la vuelta de muchos propietarios al alquiler vacacional y la limitación de la subida del alquiler al 2% que se mantiene hasta final de año.

¿Y qué les espera a quienes se lancen a la compra? "Habrá un enfriamiento de los precios, pero no una bajada", nos asegura Susana de la Riva portavoz de la tasadora Tinsa que "la falta de oferta sostendrá los precios, así que el ritmo de subida será menor con incrementos para este año entre el 3% y el 5%". Que suban los precios de la vivienda es lo lógico en un contexto de inflación, como también lo es que aumente el esfuerzo que hacen las familias para cubrir sus necesidades de vivienda. El pago de la vivienda ya se come el 31% de la renta anual de los hogares en el caso de la compra y el 40% en el caso de alquiler, llegando incluso al 50% en puntos de Cataluña, Madrid o País Vasco, muy por encima del límite recomendable del 35%.

Las hipotecas seguirán encareciéndose

El euríbor, el principal diferencial al que están vinculadas las hipotecas variables, ya está en el 3,3% y cerró 2022 en el 3,018%. Eso se traduce en 260 euros más al mes en el caso de una hipoteca media variable de 150.000 euros a 25 años. Hace un año el euríbor estaba en el -0,47%, pero en verano comenzaba una escalada vertiginosa al calor de la subida de tipos por parte del BCE para hacer frente a la escalada de precios.

¿Hasta dónde llegará el euríbor? "Va a seguir aumentado a lo largo del 2023, sobre todo en los primeros meses, pudiendo llegar a superar el 4% si el BCE lleva los tipos hasta el 3,5%. Este encarecimiento del crédito enfriará el mercado inmobiliario, pero menor de lo que hemos visto en otros tiempos" nos asegura Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director de Estudios Financieros de Funcas.