He heredado la hipoteca por fallecimiento de un familiar, ¿tengo que asumir toda la herencia?

El 1 de septiembre suele ser la fecha en la que comienzan las nuevas temporadas, volvemos a la rutina, se inician los colegios... Pero este año este mes que empieza llega con los precios por las nubes: los alimentos, los carburantes la luz, el gas y, ahora, la vivienda. Y es que el euríbor cerraba ayer el mes de agosto en niveles que no veíamos desde hace diez años -concretamente desde el 2012-, alrededor del 1,25%. Esto va a suponer un encarecimiento de las hipotecas que inicien su revisión desde hoy. Además, este índice ha tenido un aumento vertiginoso en agosto, ya que ha subido un 20% en solo el pasado mes, lo que supone el mayor encarecimiento de las hipotecas desde el año 2000.

¿Esto en qué se traduce? Lo primero que hay que recordar que el euríbor, suba o baje, a los ciudadanos que más les afecta es a los que tienen una hipoteca variable, o lo que es lo mismo, contratada. De hecho, en España se traduce en más de cuatro millones de españoles -de las poco más de cinco millones de hipotecas que hay-. ¿En cuánto? Por ejemplo, una familia que tenga una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un tipo de interés de euríbor de más de 0,90 céntimos la cuota, el resultado sería de unos 660 euros, lo que supone un encarecimiento de 122 euros al mes y alrededor de 1.450 euros al año. En cambio, si ese préstamo es de 300.000 euros -con las mismas condiciones previas- la cuota pasará de los 1.064 euros de hace un año a los 1.300 euros actuales. Es decir, 2.800 euros más al año.

¿Qué pasa con los que tienen hipoteca fija?

En este aspecto, la subida del euríbor no les va a afectar a los que tengan hipoteca fija, pero sí a aquellos ciudadanos que tengan pensado comprar una vivienda y contratar una hipoteca fija nueva. Las ofertas de los bancos ya están condicionadas por esta subida. De manera que, donde hace unos meses encontrábamos ofertas atractivas -a tipos fijos incluso-, ahora las entidades están empujando a sus clientes a las hipotecas variables y con un mayor interés en las fijas.

Las preguntas de los oyentes

Entorno a esta subida del euríbor y cómo puede afectar a los españoles con sus hipotecas, en Herrera en COPE hemos hablado con Santiago Tomás de Carranza, abogado experto en derecho financiero y mercantil, para que resuelva las múltiples dudas de los los oyentes:

"Ahora mismo, el que piense comprar una vivienda, y que se quiere proteger frente a las subidas del euríbor, lo más recomendable es concertar una hipoteca con interés fijo. El euríbor está yendo a pasos agigantados. En julio de este año el euríbor a un año, es quizás el índice de referencia más utilizado en los préstamos hipotecarios, cerró en el 0,992% y ahora en agosto de 2022 ha subido hasta el 1,249%, es decir, más de un 20%. Es una barbaridad. Y la previsión de los bancos españoles es que pueda cerrar en torno al 1,90 a finales de este año e irse hasta los 2,20 en el año 2023. Por lo tanto, lo ideal es una hipoteca fija, aunque ahora los bancos también están subiendo el coste de esas hipotecas fijas".

"Al final, lo que tiene que tener claro el oyente es que, cuando se contrata una hipoteca a tipo fijo, vas a pagar una cantidad fija durante toda la vida del préstamo. Por lo tanto no te vas a ver afectado por la subida del euríbor. Ahora bien, los bancos están endureciendo sus términos para las hipotecas fijas, por lo tanto también está afectando esta subida de tipos al coste de las hipotecas fijas".

Puede haber varias alternativas. Lo mas fácil es ir al banco y pedir una novación, es decir, una modificación de los términos del contrato, para pasar de un interés variable a uno fijo. Ahí lo que hay que tener en cuenta es que puede haber ciertos costes por la novación, pero estos son unos costes que tras la ley de 5/2019 del 15 de marzo, reguladora de los contratos de préstamo inmobiliario se ha reducido de forma considerable. Estamos hablando de un límite del 0,15% del capital pendiente siempre y cuando la novación tenga lugar durante los tres primeros años del contrato. Si tiene lugar una vez superado ese tramo, ya no puede haber un coste por la novación. Una novación es algo relativamente sencillo. Los bancos te pueden pedir una nueva tasación del inmueble -que lo tendrá que pagar el prestatario- y tiene su proceso de estudio, de valoración. Pero en principio no es difícil.

Otra posibilidad es la subrogación del acreedor, es decir, si el banco no está dispuesto a modificar tu contrato o la oferta no es razonable, siempre puedes optar por irte a otro banco. Porque el otro banco, a cambio de conseguirte como cliente, puede ofrecerte una oferta y es algo que depende de ti. Los bancos compiten y por tanto hay que pedir ofertas e irte con el que mejor te convenga".

"Si la previsión es que una persona no va a poder hacer frente a los costes que tiene la hipoteca, lo que recomiendo es que, antes de entrar en mora o dejar de pagar, y para evitar posibles vencimientos anticipados, no se entre en una situación de incumplimiento, sino que lo que hay que hacer es hablar con el banco, explicar la situación y buscar alternativas.

¿Qué alternativas puede haber? Pactar una carencia, por ejemplo, en el que durante un plazo de tiempo que a lo mejor solo se tenga que pagar intereses y no el principal, y con ello conseguir un mayor plazo para la devolución, aunque esto tiene sus costes y se incrementará el préstamo que uno va a pagar. Pero al menos te puede ayudar en este bache".

"En principio, sí. Si renuncias a la herencia, entonces no vas a recibir el bien que has heredado y, por lo tanto, tampoco vas a asumir la deuda hipotecaria que vaya ligada a ese bien. Ahora, si tú aceptas la herencia y recibes ese activo, si hay una deuda hipotecaria con respecto al mismo, tienes que afrontarla y asumirla. Lo que recomiendo en estos casos, si los padres dejan un piso y está hipotecado, lo que hay que ves es cuánto vale ese piso en realidad y cuánto es el importe de la deuda hipotecaria. Si el saldo es positivo, merecerá la pena heredar, adquirir el activo y responder a la deuda. Y si no salen los números se pueden renunciar. Pero si aceptas, tienes que pagar".

"Depende. Recomiendo que antes de firmar los contratos de arras haya seguridad, de la perspectiva del vendedor como de la perspectiva del comprador. Si un comprador no está seguro que vaya a conseguir un préstamo hipotecario, lo que no debe firmar es un contrato".