Impagos y desahucios en contratos de alquiler: Resuelve tus dudas sin llegar al juzgado

En nuestra sección semanal con R.A.S.L. Abogados, abordamos las dudas legales más comunes sobre los contratos de alquiler y los desahucios. Esta semana, el abogado especializado Pablo de los Ríos ha resuelto preguntas clave de los oyentes, ofreciendo soluciones prácticas para evitar juicios y gestionar conflictos entre propietarios e inquilinos. 

Evitar el juzgado: la vía extrajudicial  

Una de las consultas más recurrentes es cómo actuar extrajudicialmente contra un inquilino que no paga el alquiler. Según De los Ríos, la nueva ley de eficiencia procesal, publicada en abril, obliga a intentar una negociación extrajudicial antes de presentar una demanda. "Si interponemos una demanda directamente porque no nos pagan el alquiler, el juzgado no la admitirá si no acreditamos ese intento de negociación", explica el experto.

"Hay que analizar si el inquilino atraviesa una situación económica puntual o si hay una actitud sistemática de impago. La mediación o conciliación son opciones, pero a veces un burofax con una oferta vinculante, como proponer resolver el contrato en tres meses con un descuento del 10-15% de lo adeudado, es más rápido y efectivo", señala Pablo de los Ríos. 

 ¿Y si el propietario está en situación de vulnerabilidad?  

Otra duda interesante aborda la posibilidad de considerar la precariedad del propietario en casos de desahucio. Aunque la ley protege principalmente a inquilinos vulnerables, De los Ríos aclara que también contempla las circunstancias del propietario. "El juez puede evaluar la situación del propietario, pero este debe acreditar su precariedad, por ejemplo, con certificados de pensión o ingresos", indica.

 Impagos: ¿qué conceptos pueden desencadenar un desahucio?  

¿Cuándo se puede iniciar un desahucio por impago? De los Ríos desmiente el mito de que hacen falta tres meses de impago. "Incluso si se deben suministros como luz o agua, o la comunidad de propietarios si está pactado en el contrato, puede resolverse el contrato y procederse al desahucio", asegura.

"Si el propietario no requiere el pago extrajudicialmente, el inquilino puede pagar lo adeudado al recibir la demanda y el procedimiento se archiva. Pero si se envía un requerimiento y pasan 30 días sin pago, el desahucio es imparable, incluso por una deuda de 100 euros en electricidad", explica.

 Incumplimientos del propietario: ¿se puede dejar de pagar la renta?  

¿Qué ocurre si el propietario no cumple con sus obligaciones, como reparaciones? De los Ríos advierte que dejar de pagar la renta no es una solución automática. "Solo en casos graves, como una vivienda en condiciones insalubres, un juez podría considerar no pagar la renta. Pero hay que documentar los requerimientos al propietario antes de tomar esa decisión", recomienda.

"No es una carta blanca para incumplir como inquilino. Hay que dejar rastro por escrito de los requerimientos y solo en casos extremos considerar suspender el pago", subraya el experto. 

 Actualización de rentas: ¿se pueden reclamar atrasos?  

Por último, un oyente preguntó cómo actualizar la renta de un contrato que lleva cuatro años sin revisarse. De los Ríos explica que, aunque es posible actualizar la renta hacia adelante, reclamar atrasos es complicado. "Desde la pandemia, las actualizaciones han estado limitadas por ley, y para contratos posteriores a mayo de 2023 se usa un nuevo índice, el IRA. Salvo que el contrato lo permita explícitamente, no se pueden exigir cantidades retroactivas", aclara.

"Mi consejo es acudir a un profesional, porque la legislación es compleja y hay que analizar cada caso con detalle", concluye De los Ríos.

Para más información o consultas legales, contacta con R.A.S.L. Abogados en el teléfono 944 23 94 68 y resuelve tus dudas con expertos como Pablo de los Ríos.