Sergio, experto inmobiliario: “Si vas a comprar un local comercial para convertirlo en vivienda, tienes que ir acompañado de un arquitecto. El banco te va a dar una hipoteca distinta a la de vivienda”

El problema de la vivienda es, sin lugar a dudas, una de las grandes preocupaciones de los españoles. No es para menos, porque estamos en una situación en la que la demanda supera con creces a la oferta, y en grandes ciudades, tardarás meses e incluso años en encontrar una.   

En grandes capitales como Madrid o Barcelona, en el mismo minuto que se publica una oferta de alquiler o compra, las llamadas superan las 10 en los primeros minutos. Es muy difícil encontrar una vivienda que se ajuste a tus necesidades, y tanto más lo es los precios.

Tanto para alquilar como para comprar, la situación es altamente preocupante. Por eso, son muchos los que apuestan por comprarse locales comerciales y reconvertirlos en viviendas.

En España, miles de locales vacíos están volviendo a tener otra vida, pero ahora con camas y un armario dentro, no mucho más. Según datos del catastro, más de 27,000 locales y naves comerciales se han convertido en viviendas en los últimos 3 años.

Y las ciudades que más se han lanzado a esta tendencia son Madrid, Barcelona y Málaga. En algunos barrios de estas ciudades, uno de cada 10 nuevos hogares antes fue un comercio. Y la razón es sencilla.

Un local puede costar entre un 20% y un 30% menos que un piso convencional y eso en plena crisis de la vivienda suena a una buena oportunidad. Para que te hagas una idea, 1 m² de vivienda en Madrid vale casi el doble que uno comercial. Un 97% más. El mismo metro, el mismo suelo, la misma calle, solo que uno se apellida residencial y el otro local.

¿Es legal esta práctica?    

Lo cierto es que, si te fijas en lo que cuesta una vivienda y lo que tienes que poner de gastos, es posible que no alcances a comprarla ni con un crédito. Por eso mismo, cuando ves un local comercial, ves que la diferencia de precio es abismal. 

Pero, ¿hasta qué punto es legal reconvertir un local en una vivienda? Es lo que preguntamos a Sergio Gutiérrez es experto inmobiliario, cofundador de la inmobiliaria Excellence Real Estate Circle.

Y él lo tiene claro: no todo local puede ser vivienda. “La normativa es bastante estricta. Ya cada vez quedan menos locales que se pueden convertir en vivienda. La normativa cambia en cada localidad. Cada localidad tiene un metraje mínimo que debe cumplir el local, necesita ventilación, una altura mínima, salida de humo, tiene que tener salida de humo y que si no la tiene que ponerla y los vecinos tienen que aceptarlo” contaba.

Sí, como decía, también pueden negarte el derecho a vivir en un local. Por eso, este experto recomienda ir con un arquitecto a visitarlo, para saber si puedes reconvertirlo o no en vivienda, y recomienda, también, firmar ciertas cláusulas en el contrato de que, en caso de que el ayuntamiento deniegue la reforma, se devolverá el importe.

“Lo primero de todo es que tu arquitecto tiene que hacer el proyecto de cambio de uso. Ese proyecto de cambio de uso lo tiene que autorizar el el ayuntamiento. Aquí ya nos podemos dependiendo del ayuntamiento, nos podemos demorar 6 meses tranquilamente. Y una vez lo tienes autorizado pues ya empiezas con la obra. La obra, que pueden ser otros tres, 4, 5, 6 meses, y una vez ya tienes todo esto, ya puedes inscribir en el registro de la propiedad ese local como vivienda” expresaba.

¿Y el precio?  

Por supuesto, puede costar mejor de precio un local comercial que una vivienda, pero tienes que tener en cuenta que también tendrás que pagar la reforma. Por eso mismo, ¿de cuánto podemos estar hablando? 

“Dependiendo del tamaño del local, pero si vemos un local de un tamaño relativamente que pequeño, que podrían ser unos 40 m², a lo mejor la hora se nos podría ir a a entre 30- 40 50,000 € dependiendo de las calidades que que quieras ponerle al local” expresaba.

“Y el arquitecto pues también se te pueden ir unos 10,000, 15,000 tranquilamente. Vale la pena comentar que el arquitecto cuando hace las pesquisas al principio para asegurarse de que ese local puede tener el cambio de uso, no tienes que pagar todo eso con un pequeño pago al inicio puedes asegurarte de que no vayas a tener ningún problema” decía, aunque, como contaba, cada arquitecto tiene sus tarifas.

Por supuesto, la hipoteca que te concedan no será igual que la de una vivienda convencional. “Si ese local se tiene que comprar antes de hacer la reforma, cuando todavía no es vivienda, el banco la hipoteca que te va a dar no va a ser la misma, porque no es lo mismo una hipoteca para cuando ya es vivienda que una hipoteca cuando todavía es local” decía.

“Cuando todavía es local, lo más normal es que te financen el 60% del local y no el 80% como acostumbramos a ver en las en las viviendas, con lo cual eso también hay que tenerlo en cuenta” sentenciaba.