Los extranjeros ya hacen la mitad de las compras de vivienda en barrios de Barcelona

Casi una cuarta parte de las operaciones de compraventa de viviendas en Barcelona durante el año 2025 fueron realizadas por personas de nacionalidad extranjera. Según datos recientes del Ayuntamiento, este colectivo representó el 23% de las compras, una de las cifras más altas registradas, estrechamente ligada al peso demográfico de los extranjeros que residen en la ciudad, que constituyen el 26,4% de la población. A nivel autonómico, los extranjeros compraron un 15% de los pisos en toda Cataluña, con la demarcación de Girona a la cabeza, donde alcanzaron el 27,1% de las operaciones.

Radiografía de la compra extranjera

El fenómeno es especialmente intenso en el distrito de Ciutat Vella, donde el 42,6% de las compraventas de 2025 estuvieron en manos de extranjeros, ya sean residentes o no. Le siguen distritos como Sant Martí (30,9%) y l'Eixample (27,8%). En el extremo opuesto se encuentran Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) y Les Corts (12,9%). El análisis por barrios revela que la Barceloneta es el epicentro de esta tendencia: un 49,6% de los 246 pisos vendidos en el último año fueron adquiridos por compradores foráneos, el porcentaje más elevado de toda la ciudad.

La incidencia también es notablemente alta en el resto de barrios de Ciutat Vella, como en Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (43,9%) y el Raval (41,3%), aunque en el Gòtic desciende ligeramente al 38,4%. Otras zonas de la capital catalana donde más de un tercio de las compras son efectuadas por extranjeros incluyen Diagonal Mar, el Poble Nou, la Dreta de l'Eixample, la Vila Olímpica y la Sagrada Família.

¿Residente o inversor?

Los expertos relacionan este fenómeno principalmente con el peso demográfico de los residentes extranjeros, y no tanto con la compra especulativa por parte de no residentes. Ramon Bastida, profesor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM), sostiene que los residentes de nacionalidad extranjera son responsables de casi el 90% del total de compras realizadas por este colectivo. Según Bastida, los inversores extranjeros, aunque han aumentado ligeramente, representan un porcentaje "bajo" del total.

Una visión diferente ofrece Tine Mathiassen, directora general de la inmobiliaria Casamona, cuya clientela es mayoritariamente extranjera no residente. Según ella, no se trata de grandes inversores, sino de personas de origen europeo que compran una segunda residencia para pasar temporadas y alquilarla "a estudiantes o profesores" cuando no están. Mathiassen remarca que "no son ricos", insistiendo en que su actividad no es la compra especulativa. No obstante, el profesor Bastida matiza que los no residentes "mayoritariamente" compran como inversión, a menudo para destinar la vivienda al alquiler turístico. "Puede haber algunas personas que lo compren como segunda residencia, pero son muy pocas", afirma.

No son ricos. No es una compra especulativa"

El impacto en los precios y los barrios

Aunque el impacto global es objeto de debate, existe consenso en que la demanda extranjera influye en los precios. Mathiassen admite que "sube" los precios debido al mayor poder adquisitivo de sus clientes, que les permite pagar más. Aun así, asegura que el encarecimiento en Barcelona no es comparable al aumento "desmesurado" de otras capitales como Londres o Copenhague. Por su parte, Bastida vincula la influencia en los precios, que se han encarecido un 16% entre 2021 y 2025, a la "falta de oferta" y la "competencia" con los compradores nacionales. Sin embargo, considera que el impacto es "limitado", dado que los extranjeros representan el 23% del mercado.

Más allá de los precios, el cambio se siente en la dinámica de los barrios. En la Barceloneta, la Asociación de Vecinos denuncia una "deriva especulativa" diferente a la de los pisos turísticos. "Hay gente que compra pisos para alquilarlos por habitaciones, algo que no está bien regulado. Es una situación que hace perder oportunidades para tener más oferta de vivienda residencial", explica Manel Martínez, portavoz de la asociación. Este fenómeno, junto a la proliferación de 'colivings' y la llegada de expatriados con altos salarios, transforma el tejido social. Martínez asegura que las cifras "le espantan" y advierte sobre las consecuencias. "Una ciudad es como un cuerpo, hay que cuidarla y si no se cuida le afectan dolencias que a veces son mortales", avisa.

Una ciudad es como un cuerpo, hay que cuidarla y si no se cuida le afectan dolencias que a veces son mortales"

En medio del debate político sobre cómo regular la compra especulativa, Bastida cree que será "difícil" aplicar límites con "consistencia" y aboga por medidas "disuasorias", como una fiscalidad más elevada. Desde el sector inmobiliario, Mathiassen muestra su recelo ante la regulación del alquiler de temporada, temiendo que desincentive a los propietarios. "Me hace temer que esto pueda significar que ahora tendremos pisos vacíos", advierte.

A nivel nacional, Cataluña es la comunidad donde más ha crecido la compra de vivienda por extranjeros desde 2018, aunque en porcentaje la superan Baleares (29,9%), la Comunidad Valenciana (27,65%) y Canarias (25,6%). Por demarcaciones catalanas, Girona lidera con un 27,1%, seguida de lejos por Tarragona (15,9%) y Barcelona (14,2%), mientras que Lleida se mantiene estable cerca del 10%. Los principales compradores extranjeros en Cataluña durante el último trimestre de 2025 fueron de nacionalidad marroquí, rumana y francesa.