Conoce todos los gastos que debes afrontar en la venta de tu vivienda

Muchos son los que están pensando en vender su vivienda. Si ese es tu caso ten en cuenta los gastos que tendrás que soportar en la operación. Sebastián Rivas, de Inmobiliaria Vistabrezo, nos ha explicado que “todos esos gastos no llegan a materializarse hasta el momento de la escritura en la notaría.

Si eres de los que piensas que lo mejor es ahorrarte los gastos de agencia, debes tener en cuenta que son muchos trámites los que te puedes evitar. Cada una de ellas tendrán sus propias tarifas, por lo tanto lo mejor es negociar el porcentaje.

CARGAS

La escritura púbica deben venir reflejadas todas las cartas y gravámenes del inmueble. Para ello se debe presentar el día de la firma todos aquellos documentos que suponen un coste para el vendedor como la cancelación registral, el certificado de deudas, el justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o si ha existido hipoteca.

CANCELACIÓN HIPOTECA

Si nuestra vivienda tiene hipoteca, podemos plantearnos cancelarla. Si optamos por el levantamiento de hipoteca debemos presentarla en el Registro de la Propiedad. Ten en cuenta que este trámite te llevará varias semanas. Todos los gastos en este proceso irá a cargo del vendedor como el arancel de notaría, el del Registro y el de los servicios de gestoría.

DEUDA

Una vez sepas la fecha de firma en la notaría debes solicitar al banco donde se firmó la hipoteca un certificado de deuda. Si la deuda ha sido pagada por completo antes de su venta, ese certificado pasa a llamarse “certificado de deuda cero”, así el comprador tiene constancia de que no existe préstamo hipotecario. Por estos documentos, y dependiendo la relación que tengamos con el banco, podrían aplicar algún tipo de comisión.

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Conoce todos los gastos que debes afrontar en la venta de tu vivienda

Escucha a Sebastián Rivas, experto inmobialio en VistraBrezo

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

En la gran mayoría de los casos el vendedor aún tiene una cantidad pendiente de hipoteca, por lo que si la amortizamos de manera anticipada el bando puede aplicar un porcentaje, que se podrá consultar en las condiciones de la hipoteca. En ese caso el porcentaje se aplica sobre el capital pendiente.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Cuidado si la vivienda que se pretende vender forma parte de una comunidad de propietarios, porque en ese caso debes demostrar que no existe deuda. Para ello se tendrá que solicitar al administrador de fincas un certificado que demuestre que estamos al corriente de los recibos de la comunidad. Este trámite, y al igual que ocurre con la entidad bancaria, dependiendo de la relación que se tenga con el profesional que lleve la comunidad, este puede emitir una factura por su trabajo.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

El impuesto de plusvalía (impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), grava el incremento del valor catastral del suelo urbano de una propiedad entre una transmisión y otra. Realmente aquí no tiene nada que ver el precio de venta, sino el precio que el inmueble tiene desde que se compró hasta el día de la venta, en función de lo que haya variada el valor del suelo durante ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Para ello lo mejor es consultar ordenanza fiscal de cada municipio, y ten en cuenta que en una compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor.

IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES

Según la Ley Reguladora de Haciendas Locales, este impuesto se devenga el día 1 del año natural. Teniendo en cuenta este artículo, si el propietario desea vender su vivienda el día 2, el gasto de este impuesto le corresponde a él.

Según indica Rivas “en este caso se suele llegar a un entendimiento por ambas partes, para que se haga de manera proporcional. Es decir, si se vende la vivienda el 1 de abril, se prorratee para que ambas partes hagan frente al gasto de manera proporcional”.

IRPF

No creas que los gastos han finalizado, porque una vez vendida la vivienda debemos tener en cuenta esta operación el la declaración de la renta (IRPF) del año siguiente, ya que estamos obligados a incluir la ganancia patrimonial generada por esta transmisión.

Para calcular el valor de adquisición se suman los gastos asociados a la compra como notaría, impuestos, registro, inmobiliaria... y se restan todos los gastos de la venta. . La gancia será la base imponible para el IRPF.

GASTOS NOTARIALES

Como apunte final, cabe señalar que el artículo 1.455 del Código Civil determina que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Sin embargo, en la práctica, suele suceder ese pacto y los gastos del notario los asume el comprador, junto con los otros gastos que son a su cargo como ya comentamos en un artículo anterior.