Impago de alquiler: el momento en que la ley permite dar el primer paso judicial

Existe una creencia extendida entre muchos arrendadores de que es necesario acumular varios meses de deuda para poder desalojar a un inquilino, pero la realidad legal es muy distinta. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es contundente al respecto y establece que el impago de una sola mensualidad de la renta es motivo suficiente para que el propietario pueda iniciar los trámites judiciales para recuperar su vivienda.

Esta cuestión ha cobrado especial relevancia en un contexto de precios del alquiler en constante ascenso, que provoca que un 58% de los inquilinos reconozca tener dificultades para afrontar el pago. De hecho, según datos del Observatorio del Alquiler, la deuda media de los arrendatarios morosos alcanzó casi los 8.000 euros en 2024, lo que supone un incremento del 4,23% respecto al año anterior y equivale a más de siete meses de impago.

El marco legal del alquiler en España

El pago puntual de la renta es la obligación principal de todo arrendatario. Cuando este deber no se cumple, el artículo 27 de la LAU otorga al propietario la facultad de "resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario".

Resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta"

En la práctica, esto significa que no existe un mínimo de mensualidades impagadas para poder actuar. Desde el primer incumplimiento, el arrendador está facultado para acudir a los tribunales y solicitar la finalización del contrato de arrendamiento, siempre que pueda acreditar de forma fehaciente que el pago no se ha producido en el tiempo y forma pactados.

El procedimiento: de la vía amistosa a la judicial

Antes de iniciar un proceso judicial, los expertos recomiendan intentar una solución por la vía amistosa. El paso más habitual es enviar un burofax al inquilino, un método que deja constancia legal del requerimiento de pago. En esta comunicación se suele otorgar un plazo, habitualmente de diez días, para que el arrendatario salde la deuda pendiente.

Si transcurrido un mes desde el envío del burofax el inquilino no ha pagado ni ha mostrado intención de hacerlo, el propietario tiene la vía libre para comenzar el procedimiento de desahucio. Para ello, es necesaria la intervención de un abogado y un procurador, que serán los encargados de redactar y presentar la demanda judicial correspondiente.

Qué ocurre tras presentar la demanda

Una vez que la demanda es admitida a trámite, el juzgado notifica al inquilino y le concede un plazo de diez días para responder. En este punto, pueden darse dos escenarios: si el arrendatario se opone a la demanda, se fijará una fecha para la celebración del juicio; si no presenta oposición, el juzgado emite directamente la orden de desahucio y la reclamación de la deuda sin necesidad de vista oral.

Este marco legal busca proteger a los propietarios ante la morosidad, un problema que genera gran inseguridad en el mercado del alquiler. A pesar de que España sigue siendo un país de propietarios, con un 73,7% de la población residiendo en una vivienda propia, la estabilidad y la confianza en el sector del arrendamiento son fundamentales para garantizar el acceso a la vivienda.