Si dejas de pagar tu cuota de la comunidad de vecinos no solo puedes acabar en los tribunales: pueden imponerte estas restricciones

El pago de los gastos comunes de una comunidad de vecinos es una de las principales obligaciones de cualquier propietario, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Sin embargo, existen situaciones en las que un dueño puede estar exento de esta carga. El portal especializado Idealista ha analizado las consecuencias del impago y los supuestos de exoneración, un tema que genera numerosas dudas y conflictos entre vecinos.

¿Qué pasa si no pagas la comunidad?

Cuando un propietario no puede afrontar una cuota, la comunidad de vecinos puede tomar varias medidas. Entre las más habituales se encuentra la privación del derecho a voto en las juntas o la prohibición del disfrute de determinadas zonas o servicios comunes, siempre que no sean esenciales. 

Además, la comunidad tiene la potestad de reclamar las cuotas impagadas tanto por la vía extrajudicial como por la judicial, recurriendo habitualmente a un procedimiento monitorio. También es posible que los estatutos prevean el cobro de intereses por la demora.

Se imponga una privación del derecho a voto o al disfrute de determinadas zonas o servicios comunes"

Es fundamental tener en cuenta los créditos pendientes al comprar una vivienda. La ley estipula que el comprador de un piso o local responde con el propio inmueble de las deudas del anterior titular con la comunidad. Esta responsabilidad abarca la parte vencida de la anualidad en la que se realiza la adquisición y los tres años naturales anteriores.

Casos de exoneración del pago

La exoneración de pagar ciertos gastos es una excepción a la regla general y debe estar "especialmente establecida", según el artículo 9.1.e) de la LPH. Como recuerda la abogada María José Polo Portilla, directora de Sepín Propiedad Horizontal, esta excepción puede surgir porque así se contemple en el Título Constitutivo, en los estatutos o por un acuerdo comunitario.

Una de las situaciones más comunes de exoneración es la que se fija en los estatutos de la comunidad, donde se puede liberar a ciertos propietarios, como los dueños de locales comerciales, de gastos que no les afectan directamente. Un ejemplo claro es cuando "se exonera a los locales de los gastos del portal". 

Según explica la experta de Sepín, en estos casos, aunque el propietario del local use puntualmente el portal, no estaría obligado al pago. 

Esto ha sido respaldado por sentencias como la de la AP Las Palmas de 27/09/2022, que valida la cláusula de exoneración incluso con un uso ocasional.

Se exonera a los locales de los gastos del portal"

Otra vía para la exoneración es a través de un acuerdo de la comunidad de vecinos. Polo Portilla señala dos supuestos habituales. El primero ocurre con la instalación de un nuevo servicio, como un ascensor. Si no se alcanza la mayoría necesaria para obligar a todos, se puede exonerar del pago a los propietarios que no vayan a utilizarlo. 

El segundo supuesto se da ante una mejora no esencial, donde al propietario disidente que no pague se le podrá privar de su uso.

La no utilización no exime del pago

Es crucial entender que, por norma general, la no utilización de un servicio no exime del pago. La ley es clara al respecto. Un caso paradigmático es el de la calefacción central: una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de marzo de 2022 dictaminó que es un elemento común cuyo gasto deben afrontar todos los vecinos, incluso si alguno ha retirado los radiadores de su vivienda. 

De igual modo, la Audiencia Provincial de Palencia señaló en 2020 que los locales debían contribuir al gasto de un ascensor nuevo según su cuota, aunque hicieran un uso menor del mismo.