¿Cuánto hay de legal en los cobros extras en los alquileres?

Han pasado cuatro meses desde la puesta en marcha de la nueva Ley de la Vivienda y ya se están percibiendo en el mercado sus primeros efectos: menos pisos de alquiler en el mercado, aumento de los precios de los que quedan, y mayor oferta de pisos de alquiler por habitaciones.

El objetivo es que ni el casero pierda dinero por el piso que saca al mercado ni las agencias por su intermediación. Y una de las primeras consecuencias es el aumento de prácticas ilegales como el cobro por la gestión inmobiliaria en negro.

Esto es lo que le pasó a personas como Almudena. Ella vive en Tarragona y alquiló, con otras dos familias, un piso compartido en Lleida para sus hijas que se iban a estudiar fuera de casa. Después de mucha búsqueda y una mala experiencia, alquilaron 'in extremis' un piso por agencia. Tuvieron que pagar 750 euros por tres, en dinero negro y sin justificante."

“Fueron a dos agencias distintas, vieron dos pisos y se quedaron con el segundo de ellos, en el que sí nos comentaron que nos iban a hacer un contrato de nueve meses, que era un contrato de estudiantes, por el que nos pedían 750 euros”. Lo comenta Almudena en La Tarde de COPE, a lo que agrega “nos dijeron que las condiciones eran que les diéramos tres mensualidades de golpe, en dinero negro. Ni transferencia, ni nada, se lo teníamos que llevar en metálico”.

Éste no es el único caso que hemos conocido en La Tarde de COPE. En Madrid, precisamente una de las ciudades donde más difícil es encontrar un piso para alquilar, Ana comparte piso con una compañera del trabajo. Después de varios avatares, por fin consiguieron una casa que se ajustaba más o menos a sus necesidades. Sin embargo, entrar a vivir les ha supuesto un gran desembolso de dinero y la firma de más papeles y compromisos de lo que esperaban.

“Una vez pasamos el filtro ya nos pidieron 850 euros de reserva, para ya, poner una fecha de contrato. En el momento en el que ya fuimos a firmar nos pidieron que hiciéramos un ingreso inmediato de 850 euros de depósito adicional, más los 850 euros del mes de entrada que en este caso era septiembre. Eso sí, los 850 euros de reserva no nos han dicho que nos los vayan a devolver”, nos confiesa Ana. Les obligaron a pagar una mensualidad entera de más, cuando, lo que se suele corresponder con el 3% del precio final del inmueble.

Las agencias reinventan el negocio y una de las salidas es fomentar el alquiler de la propiedad por habitaciones. Los objetivos son dos: no perder al propietario y poder comprarle la comisión al inquilino. Si te preguntas si es legal seguir cobrando al inquilino con la nueva Ley del Alquiler, la respuesta en estos casos es “sí”. Se puede cobrar al inquilino en cualquier alquiler que esté en el epígrafe de uso distinto de vivienda habitual, es decir, alquiler de temporada, turístico o por habitaciones. Si hablamos de estudiantes, por ejemplo, suelen alquilar habitaciones en pisos durante los nueve meses que dura el curso.

Las agencias inmobiliarias consultadas varían en diferentes tipos de aportaciones económicas, incluso alguna llega a pedir, entre otros trámites, el pago de un mes por la “gestión del expediente”.

Ante este tipo de prácticas, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias ha pedido “tolerancia cero”.

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Tolerancia cero con las malas prácticas en el alquiler de vivienda

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José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, cuenta para La Tarde de COPE que “el mercado está muy desequilibrado. Tenemos un grave problema de oferta y esto ocurre, en parte, porque no se construye vivienda pública para alquilar. Prácticamente la oferta es inexistente y no se incentiva a los propietarios para que saquen al mercado la vivienda que existente. No hay incentivos fiscales suficientes, ni seguridad jurídica mínima. Lo que está ocurriendo día a día es que los arrendadores buscan fórmulas para salir de la regulación desequilibrada y poco justa que hay en materia de vivienda”.

José María Alfaro concreta además que “hay algunos, una minoría, que conocedores de la norma no la están cumpliendo y esto lleva a generalizar y a aseverar injustamente que las agencias inmobiliarias siguen cobrando los honorarios a los inquilinos por la gestión del alquiler de vivienda habitual. Antes las malas prácticas premeditadas de unos pocos, tolerancia cero para parte del sector”

La ley de de la Vivienda nació para regular el precio del alquiler en el mercado inmobiliario, poniendo tope a la subida anual de las rentas, un 2%, y eso está poniendo, según los expertos, el mercado patas arriba, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. ¿En algún momento van a tocar techo el precio del alquiler? El presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias no nos da buenas noticias: “Lo previsible es que los precios sigan subiendo en las principales ciudades dado que la presión en las principales ciudades es limitadísima y que la oferta no encuentra soluciones e incentivos para poner la vivienda en alquiler”.

Pilar Cisneros le ha consultado también a Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia del Círculo Legal. Lo primero que ha indicado es que “si en el contrato consta que es a fondo perdido y el inquilino lo acepta, podría ser legal, pero el inquilino nunca lo acepta. Es algo que piensas, que esa reserva va a ir para pagar el alquiler y luego te encuentras con la sorpresa que se lo queda la empresa como intermediación, como sus honorarios”. Pero, “en definitiva, lo que están tratando de encubrir es que quieren cobrar por la intermediación y la ley es muy clara: lo tiene que pagar el propietario. Se buscan conceptos extraños para poder disimular de cobrar los honorarios al inquilino y no al propietario”

Según Goenaga, hay aspectos que no debemos confundir. Por un lado, si nos enconrtamos en el contrato con un concepto de pago definido como 'garantía adicional', es legal. “La 'garantía adicional' sí que existe por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es un complemento a la fianza para responder de los desperfectos que puedan surgir durante el alquiler”. Pero, concreta la abogada, “no hay que confundir lo que es pagar en negro a pagar en efectivo. Si nos lo piden que tiene que ser en efectivo y en negro, tenemos que pedirlo por escrito. Si no hay un recibo por ese dinero ni consta en en contrato, tendremos complicado demostrarlo. La fianza debe depositarse en un organismo oficial. Nunca hay que pagar nada en negro, si se paga en efectivo exigir de alguna manera de justificarlo”.

“Sí que hemos notado un incremento de mala praxis, pero más que por las inmobiliarias o profesionales, es más por los propietarios que buscan esta pillería, que evitan contratar la inmobiliaria para no tener que pagarla y buscan saltarse la ley", nos asegura la experta en Derecho Inmobiliario, a lo que concluye que lo hacen "más bien por ignorancia que por intentar estafar. Al final nos encontramos con situaciones kafkianas que son abusivas y el inquilino acaba pagando más de lo que debe pagar”.

Alfaro insiste en que la nueva Ley de Vivienda sigue dejando sin amparo jurídico a los caseros, mientras Goenaga remarca que “ya avisábamos de que la ley estaba mal redactada desde el inicio y que el objetivo que perseguía iba a ser el efecto contrario”.