La bomba de relojería del alquiler en 2026: quienes firmaron su contrato en pandemia se preparan para un aumento medio de 1.700 euros anuales

A pocos días de que termine 2025, la entrada del nuevo año se presenta agridulce para decenas de miles de inquilinos en España. 

Cerca de 1,6 millones de personas tienen 2026 marcado en rojo en el calendario, ya que en ese año expiran los cerca de 630.000 contratos de alquiler que firmaron en plena pandemia, cuando los precios ofrecieron un respiro.

 Ahora, la situación es radicalmente distinta: la demanda está disparada, la oferta escasea y los precios no dejan de subir, un panorama analizado en el programa 'Herrera en COPE' que afectará a quienes deben renegociar las condiciones con sus caseros.

Según los cálculos del Ministerio de Consumo, se estima que estos inquilinos pagarán de media unos 1.700 euros más al año. Esta cifra, expuesta por la jefa de Economía de COPE, Marta Ruiz, se basa en el cruce de datos del panel de hogares del INE y la evolución de los precios. 

"Alquileres que han subido un 40 por 100 de media, según datos de Fotocasa", ha señalado Ruiz. En la práctica, un piso de 80 metros cuadrados que hace cinco años costaba 860 euros de media, ahora requeriría un desembolso de unos 1.120 euros.

El mapa de las subidas

El impacto de esta subida varía enormemente según la comunidad autónoma. Mientras que en Melilla, Ceuta o Aragón los incrementos serán de entre 30 y 70 euros al mes, otras regiones sufrirán un golpe mucho mayor. 

En la Comunidad de Madrid, los alquileres se han encarecido un 47 % de media desde la pandemia, tal y como ilustra el caso de Alberto, un inquilino que afronta una subida de 700 a 1.200 euros. Pero los mayores aumentos se registran en Asturias, Canarias, Comunidad Valenciana y Baleares, donde las subidas superan el 60 %. 

Esto se traduce en que en la Comunidad Valenciana se pagarán 2.700 euros más al año y en Baleares, 4.600 euros más, debido en gran parte a la fuerte presión turística.

Nuevas barreras para los inquilinos

El problema surge al finalizar los contratos de cinco años, que hasta ahora se beneficiaban de prórrogas anuales con subidas topadas por el escudo anticrisis y el índice del INE. Una vez que toca firmar un nuevo contrato, esos límites expiran. Pero el precio no es el único obstáculo, como ha advertido Leandro Escobar, profesor de economía en Comillas ICADE.

 Según el experto, los caseros impondrán nuevas condiciones para protegerse. "Se van a encontrar con requisitos de solvencia bien complejos, y os van a pedir, pues, nóminas estables, un nivel de ingresos alto en relación con la renta de alquiler, les van a pedir incluso avales", ha explicado Escobar.

Se van a encontrar con requisitos de solvencia bien complejos"

Leandro Escobar

Profesor de economía en Comillas ICADE

¿Funciona la Ley de Vivienda?

En este contexto, la controvertida Ley de Vivienda del Gobierno, que busca topar los precios en zonas tensionadas, ha tenido una aplicación limitada. Al ser una competencia autonómica, muchos territorios se han negado a implementarla y su eficacia está en entredicho. Marta Ruiz ha apuntado que donde se ha aplicado, como en Cataluña, se produce un "efecto retirada". 

Según datos del Instituto Catalán de la Vivienda (Incasol), en el primer trimestre los precios bajaron un 5 %, pero, a cambio, se firmaron un 20 % menos de contratos, lo que reduce la oferta y presiona al alza los nuevos alquileres.

Para expertos como Leandro Escobar, la solución pasa por otro camino. "Lo fundamental sería, desde luego, la seguridad jurídica, que volvemos otra vez a la misma cuestión, es que si se protege más, digamos, al incumplidor que al cumplidor, especialmente en relación con la ocupación ilegal de las viviendas, pues, no hay forma", ha sentenciado. 

A esto se suma el déficit estructural de vivienda pública en España. El parque público de vivienda apenas representa un 1,6 % del total, muy lejos del 9 % de la media europea o de países como Holanda (30 %) y Austria (24 %).

Lo fundamental sería, desde luego, la seguridad jurídica"

Leandro Escobar

Profesor de economía en Comillas ICADE

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, ha aportado una visión desde el portal inmobiliario, afirmando que el mercado "empieza a mostrar señales incipientes de cambio". 

Matos ha revelado que noviembre registró la subida más moderada del año (7 %) y que la Comunidad de Madrid incluso tuvo una ligera caída del 4,5 %, lo que sugiere que los precios podrían estar llegando a un techo en las zonas más tensionadas.

A pesar de este respiro, Matos ha sido clara: "no podemos hablar de bajadas", sino de un crecimiento a menor ritmo. Actualmente, el coste del alquiler supone de media un 43 % de los ingresos de un español, una cifra que se dispara al 71 % en Madrid o al 61 % en Baleares. La situación ha llegado a un punto en el que, según la portavoz de Fotocasa, "en muchos casos pagar una cuota hipotecaria sale más barato que pagar una mensualidad de alquiler".

El futuro de la oferta es aún más preocupante. Una macroencuesta de Fotocasa a propietarios revela que, tras la finalización de los contratos de cinco años, un 42 % planea retirar su vivienda del alquiler de larga duración. 

De ellos, un 16 % la pasará a alquiler de temporada, un 11 % al turístico y un 6 % al de habitaciones. Esta tendencia anticipa que "la falta de oferta va a ser todavía más acusada", ha concluido Matos.

Esta tormenta perfecta en el mercado del alquiler no solo afecta a los proyectos de vida de miles de ciudadanos, sino que también tiene implicaciones económicas.

 El propio Banco de España ha alertado recientemente que el problema de la vivienda afectará al crecimiento económico, ya que la falta de un lugar asequible para vivir dificulta la movilidad laboral y la atracción de mano de obra, un factor clave para el desarrollo del país.