"El casero no está obligado a prorrogar el alquiler en dos casos; si demuestra que lo tiene que utilizar y si negocia un contrato superior al 2% con el inquilino"

El Gobierno ha aprobado un decreto ley que permite a los inquilinos solicitar una prórroga del contrato de alquiler con una subida máxima de la renta del 2%. Esta medida, incluida como respuesta a las consecuencias económicas de la guerra de Irán, ha sido analizada por el economista Fernando Trías de Bes en el programa ‘Herrera en COPE’, donde ha explicado las claves y las excepciones de esta nueva normativa que afecta a los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre.

Según explica el profesor, la prórroga no es automática. Es el inquilino quien debe solicitarla expresamente y por escrito, ya sea mediante burofax o correo electrónico, para que quede constancia. "Hay que pedirlo, hay que pedirlo por escrito", ha señalado Trías de Bes, remarcando la importancia de que el arrendatario pueda acreditar que ha realizado la solicitud "en plazo".

Las excepciones que liberan al casero

Aunque la norma general obliga al propietario a aceptar la prórroga en las condiciones establecidas, existen dos escenarios en los que el casero puede negarse. El primero, y como es habitual en la ley, es si el propietario necesita la vivienda para uso propio. "Si puede demostrar que lo utiliza, que lo tiene que utilizar, que precisa de ese inmueble para un uso propio, en ese caso [...] no tiene por qué hacer esa prórroga", aclara el economista.

La segunda opción es que ambas partes lleguen a un nuevo acuerdo. El propietario puede proponer al inquilino un contrato de mayor duración, por ejemplo de cuatro o cinco años, negociando unas condiciones distintas que podrían incluir una subida superior al 2%. "Si el inquilino quiere. Si el inquilino se niega [...] podrá exigir que no se supere ese 2 por 100", matiza Trías de Bes.

La incertidumbre legal del decreto

El decreto ley debe ser votado en el Congreso en un plazo máximo de 30 días. Mientras tanto, se ha abierto una “ventana de oportunidad” para acogerse a la medida. Según Trías de Bes, quienes soliciten la prórroga durante este periodo conservarán el derecho aunque la norma sea finalmente derogada. Sin embargo, el economista considera la medida "cogida con pinzas".

Esta complejidad es confirmada por Gabriel Doménech, catedrático de Derecho Administrativo, quien anticipa un escenario complicado. Aunque los efectos de la prórroga se mantendrían hasta una posible derogación, después quedaría sin validez. "Es una cuestión ciertamente compleja que va a traer mucha cola y, lamentablemente, muchos pleitos", advierte Doménec, augurando un aumento de la litigiosidad.

El debate: protección o intervención

Desde la asociación de consumidores financieros ASUFIN, su presidenta, Patricia Suárez, defiende la medida y hace un llamamiento a solicitar la prórroga. Sostiene que esta “no perjudica a los caseros”, ya que seguirán recibiendo la mensualidad, y permite que los inquilinos "se puedan mantener en sus casas y que no se empobrezcan más".

Cuando intentas regular los precios en en mercados libres, no funciona"

Fernando Trías de Bes

Economista

Por su parte, Fernando Trías de Bes critica la tendencia a intervenir precios ante cualquier tensión económica. Argumenta que estas regulaciones generan disfunciones y desincentivan a los propietarios. "Cuando intentas regular los precios en en mercados libres, no funciona", afirma, y pone como ejemplo el caso de Cataluña, donde el tope a los alquileres ha provocado una caída "en picado" de la oferta de pisos.

Finalmente, los expertos aclaran que esta normativa afecta exclusivamente a la vivienda habitual y no se aplica a los alquileres de corta duración ni al alquiler de habitaciones. En paralelo, el Ministerio de Derechos Sociales, bajo la órbita de Sumar, ha enviado una carta a 13 fondos de inversión para instarles a cumplir con la prórroga en sus más de 100.000 viviendas.