Desmontan los grandes miedos del alquiler en Mallorca: "La inseguridad jurídica es fundada, pero el mercado sigue funcionando"

Existe una sensación de inseguridad jurídica que preocupa a muchos propietarios en el mercado del alquiler. Para Juan Simonet, analista del sector inmobiliario y fundador de S’AGECO, se trata de un "miedo fundado" si se analiza el contexto legal actual en España. Sin embargo, advierte que el mercado no se ha detenido y "va a seguir funcionando" a través de vías alternativas y nuevos modelos. El experto considera que la idea de un conflicto de intereses irreconciliable entre propietario e inquilino es más una construcción que una realidad, ya que, en el fondo, "ambos buscan lo mismo".

Ese conflicto, yo creo que es un tema más trabajado, construido, que algo real"

Juan Simonet

El error de fijar el precio por miedo

La actividad del alquiler continúa, en gran medida, porque muchos pequeños propietarios necesitan esos ingresos para su día a día. Simonet señala que el error más común es fijar el precio incorrectamente. Un precio excesivamente alto atrae a perfiles de inquilino menos seguros, mientras que un precio demasiado bajo genera una "falsa ilusión de estar comprando seguridad económica". Esta última estrategia puede ser contraproducente, pues las rentas bajas pueden no cubrir reparaciones imprevistas, cuyo coste ha aumentado con la inflación.

El analista pone un ejemplo claro: "cuando un propietario haya bajado sus rentas para garantizarse o comprar esa seguridad, que insisto, ficticia, y se le rompa un termo, se dará cuenta de que el termo, en vez de valer 400, vale 800 hoy". Por ello, recomienda estudiar el mercado y buscar un precio equilibrado que resulte interesante para ambas partes, asegurando que las necesidades de inquilino y propietario sean compatibles a largo plazo.

Modalidades de alquiler: no todo es blanco o negro

En España existen principalmente cuatro opciones de alquiler: el tradicional (contratos de 5 o 7 años), el de temporada, el de habitaciones y el vacacional. Este último, según Simonet, ya está muy regulado en Baleares. El alquiler de temporada, que no debe ser para vivienda permanente, es una solución legítima cuando existe una causa real que justifique esa temporalidad, como un visado de trabajo de duración limitada. Utilizarlo de forma fraudulenta para evitar la ley de vivienda es entrar en un "terreno pantanoso".

El alquiler por habitaciones, por su parte, es una modalidad legal que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) porque no se considera una vivienda completa. Simonet destaca que el perfil del inquilino de habitaciones ha cambiado drásticamente y ha dejado de ser una opción de último recurso para convertirse en una alternativa atractiva para profesionales cualificados.

Hoy en día tenemos médicos, pilotos, azafatos, perfiles profesionales, jóvenes cualificados, con unos niveles salariales buenos interesados en ese perfil"

Juan Simonet

Fundador de S'Ageco

La clave: una relación equilibrada

Sobre las zonas tensionadas, el experto aclara que, de momento, "las Baleares no son una zona tensionada", ya que es una competencia de la comunidad autónoma y no se ha declarado ninguna. Lamenta que no existan incentivos para los propietarios y aboga por "incentivar la oferta en lugar de penalizar". Para lograr un alquiler estable, Simonet utiliza una analogía con el mercado laboral: al igual que existen relaciones sanas entre empresas y trabajadores, debe haber una simbiosis entre propietario e inquilino.

La clave del éxito, afirma, es que "las partes ganen". Para ello es fundamental alinear las necesidades y expectativas desde el principio. "Si yo como propietario quiero que el inquilino esté 3 años, no le debo vender una historia al inquilino que no es", concluye. Respecto a las nuevas tendencias, se observa una mayor demanda de pisos pequeños (por el precio), un aumento en la petición de aire acondicionado y una preferencia por alquilar pisos sin amueblar.