"Al ir a comprar una casa, el certificado de inexistencia de infracción urbanística no confirma que la construcción sea legal; ese documento genera mucha confusión"

La compra de una vivienda puede traer consigo problemas que no se aprecian a simple vista, como una terraza ilegal o construcciones no declaradas. Se estima que en las Islas Baleares existen alrededor de 30.000 viviendas fuera de ordenación, una cifra que pone de manifiesto un problema urbanístico de gran escala.

El abogado experto en derecho urbanístico, Ángel Hoyos, desgrana las claves para entender a qué se enfrenta un comprador y cómo evitar que la mayor inversión de su vida se convierta en su mayor problema.

La multa para el infractor, la demolición para el dueño

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Una de las primeras dudas que asalta a un comprador es si, al adquirir una vivienda con una obra ilegal, la multa y la orden de demolición pasan a ser suyas. Hoyos aclara que la responsabilidad no es la misma. 

“La multa siempre será para el autor, el que cometió esa infracción, y no el nuevo propietario”. Sin embargo, el nuevo dueño sí “hereda” la obligación de restituir la legalidad, lo que implica tener que legalizar la obra o asumir la orden de demolición.

La información del Registro de la Propiedad es insuficiente para estar tranquilo. El abogado subraya que es fundamental “chequear siempre con el ayuntamiento” y, en el caso de fincas rústicas en Mallorca, con la Agencia de Defensa del Territorio, que tiene las competencias en disciplina urbanística. 

Si tras la compra se notifica un expediente, el comprador puede reclamar al vendedor “por vía civil, ya sea por vicios ocultos o incluso por entrega de cosa distinta a la pactada”.

Es fundamental chequear siempre con el ayuntamiento”

Ángel Hoyos

Abogado

En situaciones extremas, la reclamación puede llevar a la resolución completa del contrato. “En el caso de que compremos una vivienda y esa vivienda sea ilegal y tenga una orden de demolición total, nosotros no hemos comprado una vivienda, lo que hemos comprado es un saco de escombros, en todo caso”, explica Hoyos. En ese escenario, se podría solicitar la devolución del dinero con intereses y los daños y perjuicios generados.

¿Cuándo prescribe una infracción urbanística?

Existe la creencia popular de que las infracciones prescriben a los pocos años, pero la realidad es más compleja. El plazo genérico de prescripción es de 8 años en suelo urbano, pero depende del tipo de suelo y la infracción. De hecho, hay irregularidades que nunca prescriben, como los cambios de uso sin licencia.

Desde 2014, transformar un local en vivienda se considera una infracción de tipo continuado, por lo que el plazo ni siquiera empieza a contar mientras se mantenga el uso residencial.

Además, es posible que la multa económica prescriba pero la obligación de demoler la construcción ilegal se mantenga, especialmente en suelo rústico. Si el propietario no cumple una orden de restablecimiento, la administración puede imponer hasta 12 multas coercitivas y, en última instancia, contratar a una empresa para que ejecute la demolición y embargar los costes al infractor.

El peligro del suelo rústico y el consejo final

Comprar una construcción irregular en suelo rústico protegido es mucho más arriesgado. Las sanciones pueden alcanzar hasta el 300% del valor de la obra, puede ser constitutivo de un delito contra la ordenación del territorio y existen organismos especializados, como la mencionada Agencia de Defensa del Territorio, dedicados a combatir estas ilegalidades de forma muy profesional.

Ante este panorama, el consejo del experto es claro: “toda precaución es poca”. Recomienda encarecidamente buscar el asesoramiento de un profesional en urbanismo “desde el minuto 1”. Un certificado de inexistencia de infracción urbanística no garantiza que la casa sea legal, solo que no hay un expediente abierto en ese momento. Dado que la compra de una vivienda “suele ser una de las mayores inversiones que vas a hacer en tu vida”, protegerse legalmente es la única forma de evitar que el sueño se convierta en “el mayor drama que tengas en tu vida”.