Panorama actual del mercado hipotecario

María Arjona Merino es abogada del departamento civil y mercantil de Hispacolex y ha pasado por los estudios de COPE Más Málaga para contarnos todos los detalles del panorama actual del mercado hipotecario y medidas preventivas para frenar la subida del Euribor.

Situación actual de las hipotecas sobre viviendas familiares

Estamos ante un tema de mucha actualidad sobre todo desde hace unos meses dado que han ocurrido una serie de situaciones en el contexto internacional que ha provocado una gran subida de precios. Estas presiones inflacionistas han llevado a una actualización en las políticas monetarias. En concreto, en la zona euro, el Banco Central Europeo inició en julio de 2022 unas subidas en sus tipos de interés de referencia que se han reflejado con rapidez en los mercados monetarios y de deuda.

En España hay más de 3,7 millones de hipotecas que están contratadas con el índice del Euribor. Este tipo ha subido más de trescientos puntos básicos en apenas diez meses, superando el 3% tras haber estado en negativo los seis años anteriores.

Esta alzada está provocando un fuerte aumento en las cuotas hipotecarias mensuales de las familias y que, según los economistas, seguirá aumentando en los próximos meses.

La subida del euríbor tal y como indicamos tiene un impacto muy significativo en la situación financiera de las familias con hipotecas a tipo variable y puede llevar a afrontar dificultades para el pago de la hipoteca o del resto de bienes y servicios básicos.

Para ello, el pasado 24 de noviembre entró en vigor el Real Decreto-Ley 19/2022, de 22 de noviembre por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipo de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual que modifica a su vez el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Quién se puede beneficiar de este Real Decreto-Ley

Se pueden acoger a este Real Decreto-Ley las personas físicas, titulares de un préstamo con hipoteca sobre vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros y que haya sido formalizado como fecha tope el día 31 de diciembre de 2022.

Este Código de Buenas Prácticas tiene una duración de veinticuatro meses para la adopción de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad. El plazo se computa desde el pasado 1 de enero de 2023.

Entidades financieras que se acogen a este Código de Buenas Prácticas

Se pueden adherir las entidades de crédito y demás entidades o personas físicas que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Es fácil identificarlo si accedes a la propia página de banco y compruebas si se adhiere al Código de Buenas Prácticas.

Requisitos que deben cumplir las personas físicas para acogerse a estas medidas

En primer lugar el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no puede superar 3,5 veces el IPREM anual de catorce pagas. No obstante lo anterior, se pueden incluir los siguientes casos como son:

- 4,5 veces el IPREM anual en 14 pagas cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga reconocida una discapacidad superior al 33% o una situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.

- 5,5 veces el IPREM anual en 14 pagas cuando un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.

En segundo lugar, debe cumplirse el requisito de que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar ha de haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Esto quiere decir cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado, y en casos de circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, tales ser familia numerosa o monoparental, que haya menores de edad, que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia, discapacidad o enfermedad grave, o que exista algún miembro víctima de violencia de género.

Medidas de ayuda que acoge este Real Decreto-Ley

Ampliación del plazo de duración del préstamo hasta un máximo de 7 años, con opción de carencia total o de cuotas fijas temporales por 12 meses. El principal pendiente devengará intereses al tipo que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo.

Se reducirán los gastos y comisiones para facilitar el cambio de tipo variable a tipo fijo y también se eliminarán durante todo 2023 las comisiones por amortización anticipada.

El RDL 19/2022 lleva a cabo una revisión del Código de Buenas Prácticas propuesto en RDL 6/2012. Indicamos a continuación las siguientes medidas de modificación:

Se gradúa el tratamiento de la carencia y extensión del plazo de amortización, estableciéndose plazos más reducidos en casos de incremento no significativo del esfuerzo hipotecario y ausencia de especial vulnerabilidad.

Se reduce el tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia. Pasa de Euribor más 0,5% a Euribor menos 0,10%, con excepciones para casos de incremento no significativo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar y ausencia de situación de especial vulnerabilidad.

Existe la posibilidad de instar la solicitud de un segundo plan de reestructuración con el establecimiento de un periodo de carencia de hasta cinco años, cuando haya finalizado el periodo de carencia establecido en un primer plan de reestructuración, aplicándose el mismo tipo de interés reducido del primer periodo de carencia.

Se amplía de un año a dos el plazo de solicitud de dación en pago de la vivienda de los deudores para los que la reestructuración no resulte viable u observen su imposibilidad de atender los pagos dos años después desde la solicitud de reestructuración.

Igualmente también se amplía de seis meses a un año el plazo de solicitud de alquiler de la vivienda a que tiene derecho el deudor hipotecario cuyo lanzamiento se ha suspendido. El plazo empieza a contar con la entrada en vigor del RDL 19/2022, el 24 de noviembre de 2022.

Cumplimiento de las entidades adheridas con lo dispuesto

Existe una Comisión de control para el seguimiento del Código de Buenas Prácticas. De ser necesario, esta comisión adaptará sus normas de funcionamiento al seguimiento de las medidas que se establecen en este Real Decreto-Ley.

Esta Comisión de control podrá además resolver consultas interpretativas sobre este Código de Buenas Prácticas.

En conclusión, estas medidas adoptadas son de gran ayuda a los deudores hipotecarios que han visto que su cuota hipotecaria se ha incrementado en estos últimos meses considerablemente, y para ello, deben cumplirse los requisitos que hemos indicado anteriormente.