Los arrendamientos ante la nueva Ley de Vivienda

El pasado viernes 26 de mayo se aprobó definitivamente la nueva Ley de Vivienda, la cual ha causado un gran revuelo en nuestra sociedad, dado que introduce grandes modificaciones a leyes muy consolidadas para favorecer, en gran medida, al inquilino vulnerable dotándolo de medios para mantener una vivienda.

Nos ha contado todos los detalles en COPE Málaga, José Peralta Gallego, abogado del departamento civil y mercantil de HispaColex Servicios Jurídicos, sobre cómo nos puede afectar esta nueva ley en los contratos de alquiler de vivienda, tanto si somos inquilinos como caseros.

PRINCIPALES NOVEDADES

Conviene reseñar que nos encontramos ante una Ley compleja, en la que solo su exposición de motivos alcanza ya las 14 páginas, en la que se hablan de muchísimos aspectos relacionados con el derecho a la vivienda.

Sin embargo, y para no hacerla demasiado tediosa, vamos a hablar tan solo de los aspectos más prácticos que van a afectarnos como partes de un contrato de alquiler, ya seamos caseros o inquilinos.

Como principal novedad conviene destacar la irrupción de dos nuevos conceptos, que vamos a empezar a escuchar con frecuencia: Zona Tensionada y Gran Tenedor.

Por zonas tensionadas la ley entiende aquellos lugares donde se produce carencia de oferta de vivienda, siendo las Comunidades Autónomas y las Administraciones Locales quienes determinarán dichas zonas en cada municipio.

Por gran tenedor se entenderán aquellas personas físicas o jurídicas propietarios de más de 10 inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo las plazas de aparcamiento y trasteros, o de más de 5 viviendas cuando dichas viviendas se encuentren situadas en una zona tensionada

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Hay que destacar que la nueva ley no afecta a los contratos de arrendamientos firmados con anterioridad a su entrada en vigor, los cuales continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación en el momento de formalización del contrato, salvo pacto expreso entre las partes.

DURACIÓN CONTRATOS

Este Proyecto de Ley de vivienda, introduce modificaciones en la formalización de nuevos contratos de alquiler. Concede una prórroga extraordinaria llegada la fecha de vencimiento del contrato siempre que acredite el inquilino encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, sin subir el precio del alquiler durante ese periodo.

Así, a los 5 años de duración máxima que se establecían antes, se podrán sumar otros 3 años, e incluso uno más si el inquilino se encuentra en situación de especial vulnerabilidad, lo que sumaría un total de 9 años.

Ahora bien, si el arrendador es un gran tenedor o el inmueble se encuentra ubicado en una zona tensionada, esta prórroga de un año por especial vulnerabilidad, podrá ser de hasta unos 3 años, lo que suma un total de 11 años.

Si se cumplen los requisitos de vulnerabilidad, el arrendador deberá aceptar estar prórrogas de contrato, bastando con la simple solicitud del inquilino.

MEDIOS DE PAGO

Esta nueva ley establece que los pagos deben hacerse siempre a través de medios electrónicos, aceptándose pagos en efectivo solo cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.

RENTA

Antes del 31 de diciembre de 2024 se creará un nuevo índice de referencia para la actualización cuál de los contratos de arrendamiento de vivienda, el cual afectará a dicha actualización. De momento, se encuentra limitada al 2% en 2023 y al 3% en 2024.

BENEFICIOS PROPIETARIOS

Este Proyecto de Ley incluye bonificaciones o incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, o al Impuesto de Sociedades, cuando formalizan contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual con una renta reducida o siempre que el inquilino sea de entre 18 y 35 años de edad, así como penalizaciones a los inmuebles de uso residencial desocupados durante más de 2 años.

DESAHUCIOS

La regulación del procedimiento de desahucio en sus distintas modalidades existentes, sufrirán modificaciones importantes en la LEC exigiendo nuevos requisitos de admisibilidad de las demandas, siendo indispensable que el actor especifique en su escrito de demanda:

- Si el inmueble objeto del procedimiento constituye la vivienda habitual de la persona ocupante.

- Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de viviendas. Para ello, se deberá acompañar a la demanda Certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

- En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedora de viviendas, tiene que indicar además:

- Si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

- Que previa a la interposición de la demanda, la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.